상생임대차계약, 2026년 12월 31일 전에 맺어야 할까 — 10월 개정으로 생긴 양도 기한까지

전세를 끼고 산 집에 들어가 살지 못한 1주택자가 올해 안에 세입자와 재계약을 맺어 상생임대주택 특례를 받아야 하는지 묻는 상담 사례가 자주 확인됩니다. 특례의 계약 체결 기한이 2026년 12월 31일이고, 2026년 10월 1일부터 시행된 소득세법 시행령 개정으로 집을 팔아야 하는 기한도 새로 생겼기 때문입니다.

상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고(계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다) 임대를 개시해야 하며, 이 기한은 이번 개정에서 바뀌지 않았습니다. 새로 생긴 것은 양도 기한입니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 거주요건 면제를 받을 수 있고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 이 특례는 1세대가 국내에 1주택(일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 경우 포함)을 가진 경우에 적용되므로, 아래 내용은 그 경우를 기준으로 합니다.

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상생임대주택 특례는 무엇을 면제해 주나요?

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택으로 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유하는 것에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 1세대 1주택에 적용하는 장기보유특별공제를 받을 때도 보유기간 중 2년 이상 거주가 요건입니다. 전세를 끼고 사서 계속 임대해 온 집은 이 거주요건을 채우지 못한 경우가 많습니다.

상생임대주택 특례는 직전 임대차계약보다 보증금이나 월세를 5%를 넘게 올리지 않은 임대차계약(상생임대차계약)을 맺어 2년 이상 임대한 주택에 대해 이 거주기간 요건을 적용하지 않는 제도입니다. 면제되는 것은 거주기간 요건이고, 2년 보유 요건은 그대로 남습니다. 또 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 처음부터 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외되어 있으므로, 특례를 받더라도 양도소득세가 생길 수 있습니다.

2026년 10월 개정으로 무엇이 달라졌나요?

개정 전 조문은 요건을 갖춘 상생임대주택을 "양도하는 경우"라고만 정하고 있어서, 2년 임대를 마친 뒤 언제 팔든 거주요건 면제를 받을 수 있었습니다. 2026년 9월 30일 개정된 조문은 같은 자리에 양도 기한을 넣었습니다. 계약 체결·임대 개시 기간, 5% 증가율 한도, 직전 계약 1년 6개월과 상생임대차계약 2년이라는 임대기간 요건은 바뀌지 않았습니다.

계약 체결 기한 2026년 12월 31일은 2024년 11월 12일 개정으로 2024년 12월 31일에서 늘어난 것이고, 이번 개정에서 다시 늘어나지는 않았습니다. 이 기한은 계약 체결뿐 아니라 임대 개시에도 걸린다고 보는 것이 자연스럽습니다. 2022년 8월 2일 개정 때 조문은 상생임대차계약을 기간 중에 "체결"하고 2년 이상 임대할 것만 정했는데, 2023년 2월 28일 개정에서 같은 기간 문구 뒤에 "임대를 개시할 것"을 더했기 때문입니다.

개정 시행령은 2026년 10월 1일부터 시행됩니다. 이번 개정의 부칙에는 조정대상지역 일시적 2주택 요건에 관한 적용례만 있고, 상생임대주택에 관한 별도의 적용례나 경과조치는 없습니다. 그 대신 조문 안의 괄호가 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝나는 경우의 양도 기한을 2027년 12월 31일로 따로 정하고 있습니다. 문언대로라면 2023년이나 2024년에 이미 상생임대 2년을 채운 주택도 2026년 10월 1일 이후에 판다면 2027년 12월 31일까지 팔아야 이 특례를 받을 수 있습니다. 다만 이는 괄호 문언과 부칙에 경과조치가 없다는 점에서 읽어낸 것이므로, 이미 임대기간이 끝난 주택은 매도 전에 개별 확인이 필요합니다.

내 집의 양도 기한은 언제인가요?

기준이 되는 날은 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 끝난 날입니다. 그날이 언제인지에 따라 양도 기한이 세 갈래로 나뉩니다.

상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 하므로, 계약대로 2년을 임대하면 그 임대기간은 늦어도 2028년 말에 끝나고 끝난 날부터 1년이 되는 날까지 팔면 됩니다. 2029년 12월 31일이라는 상한은 상생임대차계약의 임대기간이 2년보다 길어 2029년 이후에 끝나는 경우에 적용됩니다.

상생임대차계약이 끝난 뒤 같은 임차인과 계약을 다시 이어가거나, 임차인이 계약 만료 전에 나가는 경우에는 어느 날을 "임대기간이 종료된 날"로 볼지 조문에 따로 정의가 없으므로, 이런 경우는 매도 일정을 정하기 전에 사실관계를 놓고 확인해야 합니다.

세법에서 양도한 날(양도시기)은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 상생임대주택의 양도 기한도 이 양도시기를 기준으로 판단하므로, 매매계약일만 기한 안에 두고 잔금을 기한 뒤로 미루면 기한을 넘긴 것이 됩니다. 잔금까지 기한 안에 마치는 일정으로 잡아야 합니다.

올해 안에 계약하려면 무엇을 갖춰야 하나요?

체결 기한 안에 계약서를 쓰는 것만으로 특례가 되는 것은 아닙니다. 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 직전임대차계약이 있을 것: 집을 산 뒤 소유자가 임차인과 맺은 계약이어야 합니다. 집을 사면서 넘겨받은(승계한) 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 다만 승계한 계약을 취득 후 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신했다면, 그 갱신계약은 직전임대차계약이 될 수 있다는 것이 국세청 해석입니다.
2. 직전임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대했을 것: 임대기간은 달력의 월 단위로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
3. 보증금·월세 증가율이 5% 이하일 것: 직전임대차계약과 비교합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다.
4. 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시하며, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인될 것: 계약서 날짜뿐 아니라 계약금이 오간 계좌이체 내역 같은 증빙이 필요합니다.
5. 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대했을 것: 2년이 되기 전에 팔면 특례를 받을 수 없습니다. 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우에는, 새 계약의 보증금이나 월세가 종전 계약보다 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다.
6. 양도소득세 신고 때 특례적용신고서를 낼 것: 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 신고기한까지 제출합니다.

승계한 계약을 갱신한 경우에 관한 국세청 회신은 아래와 같습니다. 회신 당시에는 직전 임대차계약의 임대기간 요건이 제1항 제4호에 있었고, 지금은 제1항 제2호에 있습니다.

직전 계약이 끝나기 전에 미리 갱신계약을 맺는 경우에도 그 갱신계약을 체결한 날이 체결 기간 안이어야 합니다. 아래 회신은 체결 기한이 2024년 12월 31일이던 때의 것이지만, 기간 안에 체결해야 한다는 판단 기준은 지금도 같은 문언에 근거합니다.

새 계약서를 쓰지 않고 묵시적으로 갱신된 계약도 다른 요건을 충족하면 상생임대차계약에 해당하고, 그 계약서를 신고기한까지 내지 못해도 요건을 충족한 것이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다는 회신이 있습니다. 다만 묵시적 갱신은 계약을 새로 맺은 날과 계약금을 받은 사실을 보여줄 서류가 남지 않는 경우가 많으므로, 올해 안에 특례를 염두에 두고 계약한다면 계약서와 계약금 증빙을 갖춰 두는 편이 확인이 쉽습니다.

가상 사례로 보면 언제까지 팔아야 하나요?

같은 집이라도 2028년 12월 1일 전에 팔면 상생임대차계약의 2년을 채우지 못하고, 2029년 12월에 팔면 양도 기한을 넘깁니다. 반대로 상생임대 2년이 이미 2026년 2월에 끝난 집이라면 위 표의 첫 줄에 해당해 2027년 12월 31일까지가 기한입니다.

지금 확인할 것은 무엇인가요?

아래 순서로 보면 올해 안에 계약할 필요가 있는지와 언제까지 팔아야 하는지가 정리됩니다.

1. 거주요건이 있는 집인지: 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인합니다. 아니라면 1세대 1주택 비과세의 거주요건이 처음부터 없습니다.
2. 직전임대차계약이 있는지: 취득 후 소유자가 맺은 계약인지, 승계한 계약 그대로인지, 임대한 기간이 1년 6개월 이상인지 확인합니다.
3. 올해 맺을 계약의 조건: 증가율 5% 이하, 2026년 12월 31일 이전 체결과 임대 개시, 계약금 수령 증빙을 갖춥니다.
4. 2년이 끝나는 날: 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝나는 날로 양도 기한을 계산합니다.
5. 잔금일: 매도 일정을 잡을 때 잔금일(잔금 전 등기를 하면 등기접수일)이 양도 기한 안에 들어오게 합니다.
6. 신고 서류: 양도소득세 신고 때 특례적용신고서와 직전·상생 두 계약서를 냅니다.

자주 묻는 질문

Q. 상생임대차계약 체결 기한이 이번 개정으로 늘어났나요?

A. 아닙니다. 계약 체결과 임대 개시 기간은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 개정 전과 같습니다. 2026년 10월 1일 시행된 개정은 체결 기한이 아니라 양도 기한을 새로 넣은 것입니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 합니다.

Q. 2024년에 이미 상생임대 2년을 마쳤는데 언제까지 팔아야 하나요?

A. 조문 괄호는 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 경우의 양도 기한을 2027년 12월 31일로 정하고 있고, 개정 부칙에는 상생임대주택에 관한 별도 경과조치가 없습니다. 문언대로라면 이미 임대기간이 끝난 주택도 2026년 10월 1일 이후 양도할 때 2027년 12월 31일까지가 기한으로 읽힙니다. 이 기한 안에 파는 일정을 기본으로 잡되 매도 전에 개별 확인을 받는 것이 안전합니다.

Q. 계약은 올해 12월에 하고 임대는 내년에 시작해도 되나요?

A. 임대 개시도 2026년 12월 31일까지 하는 것으로 보는 것이 자연스럽습니다. 조문은 이 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 것을 요구하고, 2023년 2월 개정 때 "임대를 개시할 것"이 같은 기간 문구 뒤에 더해졌습니다. 올해 안에 계약한다면 임대 개시까지 연내에 이뤄지도록 일정을 잡는 것이 안전합니다.

Q. 상생임대 2년이 되기 전에 집을 팔면 어떻게 되나요?

A. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 2년이 되기 전에 임대인 사정으로 팔면 특례를 적용하지 않는다는 것이 국세청 사전답변입니다. 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우에는, 새 계약의 보증금이나 월세가 종전 계약보다 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.

Q. 양도 기한 안에 매매계약만 하면 되나요?

A. 세법상 양도한 날은 원칙적으로 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 상생임대주택의 양도 기한도 이 날을 기준으로 판단하므로, 매매계약일이 기한 안이라도 잔금이 기한 뒤라면 기한을 넘긴 것이 됩니다. 잔금까지 기한 안에 마치는 일정으로 잡아야 합니다.