법인 명의 집에 대표가 살아도 되나요 — 국세청 법인 보유 주택 조사로 본 기준

법인 명의로 아파트나 오피스텔을 사거나 빌려 대표가 거주하는 경우는 드물지 않습니다. 1인 법인 명의로 취득한 오피스텔에 대표가 전입해 살아도 되는지, 대표가 살 집을 법인 명의로 월세 계약해도 되는지, 대표 개인 아파트를 법인에 넘긴 뒤 가족이 계속 살 수 있는지를 묻는 상담 사례가 자주 확인됩니다. 그런 가운데 국세청은 2026년 8월 25일 법인이 보유한 고가주택에 사주일가가 거주하거나 사적으로 사용한 50개 업체에 대한 세무조사를 시작한다고 발표했습니다.

법인 명의 집에 대표가 사는 것 자체를 금지하는 규정은 없습니다. 다만 대표가 소액주주가 아닌 주주라면, 법인이 그 집을 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 내주고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 법인은 시가 임대료와의 차액을 소득에 더해 법인세를 내고, 그 금액은 대표의 상여로 처분되어 소득세 대상이 됩니다. 법인이 낸 사택 관리비·재산세 같은 비용도 법인의 비용으로 인정되지 않습니다. 반대로 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원에게 사택을 제공하는 경우는 이 두 규정의 적용에서 빠집니다. 그래서 같은 집이라도 거주하는 사람이 법인 지분을 얼마나 가졌는지, 임대료를 시가대로 내는지에 따라 세금 결과가 달라집니다.

---

국세청은 무엇을 발표했나요?

국세청 조사국은 2026년 8월 25일 보도자료에서 법인 보유 고가주택 등 사적사용에 대한 제1차 50개 업체 세무조사를 실시한다고 밝혔습니다. 보도자료는 국세청이 전수 실태확인을 한 고가 법인주택을 국민주택규모(85㎡)와 공시가격 9억원 초과를 기준으로 한 종합부동산세 과세대상 주택이라고 설명했습니다.

국세청이 먼저 이런 법인주택 전체의 실태를 확인한 결과는 다음과 같습니다.

이번 발표는 세무조사를 시작한다는 것이지 탈세가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 국세청은 조사대상의 전체 탈루혐의 금액을 약 1조 9천억 원으로 밝혔고, 이번 조사에 포함되지 않은 법인도 탈루혐의를 분석하고 있으며 혐의가 중대한 법인부터 순차적으로 조사하겠다고 예고했습니다. 사주 자녀에게 해외 사택을 무상으로 제공하거나 유학비를 지원하는 행위까지 검증을 넓히겠다는 계획도 함께 밝혔습니다.

조사 대상은 어떤 법인이었나요?

국세청은 50개 업체를 사적사용 유형에 따라 셋으로 나눴습니다.

보도자료에 실린 사례에는 공통된 모습이 있습니다. 사업과 관계없는 지역의 주택을 법인 돈으로 사서 사주일가에게 무상으로 내준 경우, 주택을 사주에게 빌려주면서 소액의 임대료만 형식적으로 받은 경우, 그 주택의 종합부동산세·관리비·인테리어 공사비를 법인 비용으로 처리한 경우, 직원 복리후생 목적인 것처럼 사내 공문과 사용일지를 꾸며 부가가치세 매입세액을 공제받은 경우입니다. 다만 국세청이 조사대상으로 고른 곳은 주택 사적사용에 더해 가공 인건비, 거짓 세금계산서 같은 다른 탈루혐의가 중대한 업체였습니다. 법인 명의 집에 대표가 산다는 사실 하나로 모든 법인이 같은 조사를 받는다고 볼 근거는 발표에 없습니다.

조사 대상이 아니더라도 대표가 사는 법인 명의 주택의 세무 처리는 아래 조항에 따라 정해집니다.

대표가 주주라면 세금이 어떻게 달라지나요?

먼저 볼 것은 그 집에 사는 사람이 누구인지입니다. 법인세법 시행령의 부당행위계산 규정은 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원에게 사택을 제공하는 경우를 적용 대상에서 빼고, 사택 유지비 규정은 소액주주가 아닌 주주인 임원(대표 포함)과 그 친족이 사용하는 사택을 대상으로 정하고 있습니다. 여기서 소액주주는 발행주식의 1%에 못 미치는 주식을 가진 주주이고, 지배주주의 특수관계인이면 1% 미만이라도 소액주주가 아닙니다. 1인 법인의 대표처럼 지분 1% 이상을 가진 대표나, 1% 미만이라도 지배주주의 친족 등 특수관계인인 대표는 소액주주가 아닙니다.

대표가 소액주주가 아닌 주주라면 세 가지 처리가 함께 따라옵니다.

① 무상·저가 제공이고 차액이 기준을 넘으면 시가 임대료와의 차액이 법인 소득에 더해집니다

법인이 특수관계인에게 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 제공하면 법인세법의 부당행위계산 부인 규정이 적용됩니다. 시가와 실제 임대료의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 세법은 법인이 시가 임대료를 받은 것으로 보고 그 차액을 법인의 익금에 산입합니다. 사택 제공을 이 규정에서 빼 주는 예외는 주주가 아닌 임원(소액주주인 임원 포함)과 직원에게만 해당합니다.

시가 임대료는 비슷한 주택이 특수관계 없는 사람 사이에 실제로 임대되는 가격이 있으면 그 가격이고, 감정가액 등으로도 정할 수 없으면 법이 정한 산식으로 계산합니다. 산식은 (주택 시가 × 50% − 받은 전세금·보증금) × 정기예금이자율이며, 정기예금이자율은 2026년 10월 현재 법인세법 시행규칙에서 연 3.1%로 정하고 있습니다.

익금에 산입된 금액이 사외에 유출된 것이 분명하면 귀속자에 따라 소득처분되며, 귀속자가 임원이면 그 임원의 상여가 됩니다. 소득세법은 법인세법에 따라 상여로 처분된 금액을 근로소득으로 정하고 있으므로, 법인은 법인세를 더 내고 대표는 그 금액에 대한 소득세를 더 내게 됩니다.

② 법인이 부담한 사택 관리비·재산세 등은 비용으로 인정되지 않습니다

소액주주가 아닌 주주인 임원이나 그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료와 관련 지출은 업무와 관련 없는 지출로 보아 손금에 산입하지 않습니다. 법인이 직접 집을 사서 내준 경우뿐 아니라, 법인 명의로 월세 계약을 하고 대표가 사는 경우에도 그 주택이 대표의 사택으로 판단되면 법인이 낸 임차료에 같은 규정이 적용될 수 있습니다. 국세청은 2026년 6월 회신에서 이런 사택의 재산세와 종합부동산세도 같은 규정에 따라 손금불산입 대상이라고 밝혔습니다.

주택이 법인의 업무에 직접 사용하지 않는 부동산으로 판단되면, 그 주택을 취득·관리하는 비용과 차입금 이자 일부도 손금에 산입하지 않는 규정이 따로 있습니다. 어떤 주택이 회사의 사택인지는 국세청도 구입 목적과 경위, 입지, 실제 사용 형태, 입주 규정, 사용자를 보고 사실판단할 사항이라고 회신해 왔습니다.

③ 대표 개인에게는 사택 비과세가 적용되지 않습니다

소득세법 시행령은 주택을 제공받아 얻는 이익을 근로소득으로 보면서, 주주가 아닌 임원·소액주주인 임원·임원이 아닌 종업원 등이 사택을 제공받는 이익만 비과세 복리후생으로 정하고 있습니다. 소액주주가 아닌 주주인 대표는 이 비과세 대상에 들지 않습니다.

가상 사례로 보면 얼마가 과세되나요?

대표가 월 100만원(연 1,200만원)의 임대료를 낸다면 차액은 연 1,125만원이고 시가의 약 48%여서, 시가의 5% 이상이라는 적용 기준을 넘습니다. 반대로 시가 수준의 임대료를 실제로 받고 있다면 이 규정은 적용되지 않습니다. 이 사례는 계산 구조를 보이기 위한 가정이며, 실제 시가는 주변 임대 시세나 감정가액이 있으면 그 금액이 먼저입니다.

법인 명의로 집을 사기 전에 따로 볼 세금은 무엇인가요?

대표 거주 문제와 별개로, 법인이 주택을 사고파는 것 자체에도 개인과 다른 세금 규정이 있습니다. 개인 명의와 법인 명의 가운데 어느 쪽으로 살지 정하는 단계라면 아래 두 가지를 함께 비교해야 합니다.

• 취득세 중과: 법인이 주택을 유상으로 취득하면 지방세법 제13조의2에 따라 표준세율 4%에 중과기준세율(2%)의 4배를 더한 세율, 곧 12%가 기준이 됩니다. 이때 주택의 범위에 포함되는지 등 세부 사항은 대통령령(지방세법 시행령)으로 정하므로, 실제 적용 세율은 취득 전에 그 주택을 기준으로 확인해야 합니다.
• 양도할 때 추가 법인세: 법인이 대통령령으로 정하는 주택이나 별장을 양도하면 일반 법인세와 별도로 양도소득의 20%(미등기는 40%)를 토지등 양도소득에 대한 법인세로 더 냅니다. 읍·면 지역의 일정한 농어촌주택처럼 법이 제외하는 경우가 있고, 대상 주택의 범위는 시행령에서 정합니다.

지금 법인 명의 집에 살고 있다면 무엇을 확인해야 하나요?

아래 순서로 확인하면 현재 상태가 세법상 어디에 해당하는지 정리됩니다.

1. 거주자의 지분: 그 집에 사는 사람이 주주인지, 지분이 1% 미만이면서 지배주주의 특수관계인이 아닌 소액주주인지 확인합니다. 대표 본인이 아니라 대표의 가족이 산다면 그 가족이 주주인 임원의 친족에 해당하는지도 봅니다.
2. 임대료와 보증금: 무상인지, 받고 있다면 시가 임대료와 비교해 얼마나 낮은지 확인합니다. 계약서상 임대료와 보증금이 실제 입금 내역과 일치하는지도 함께 봅니다.
3. 법인이 낸 비용: 관리비, 임차료, 재산세·종합부동산세, 인테리어 공사비, 대출이자를 법인 비용으로 처리했는지 장부에서 확인합니다.
4. 업무 관련성: 주택의 위치가 사업장·근무지와 어떤 관계인지, 사택 입주 규정이 있는지, 다른 임직원도 같은 기준으로 쓸 수 있는지 확인합니다.
5. 부가가치세: 그 주택이나 콘도의 공사·관리 비용에서 매입세액을 공제받았다면, 실제로 사업에 쓰였다는 근거가 있는지 확인합니다.

이미 지난 사업연도에 시가 차액을 반영하지 않았거나 관련 비용을 손금으로 처리했다면, 수정신고로 바로잡을 수 있는지와 그에 따른 세액을 계산해 보는 것이 다음 단계입니다.

자주 묻는 질문

Q. 법인 명의 집에 대표가 사는 것 자체가 불법인가요?

A. 법인 명의 주택에 대표가 거주하는 것을 금지하는 세법 규정은 없습니다. 다만 대표가 소액주주가 아닌 주주라면 무상·저가 제공으로 생긴 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 시가 임대료와의 차액이 법인 익금에 산입되고 대표의 상여로 처분되며, 법인이 낸 사택 관리비·재산세 등은 손금에 산입되지 않습니다.

Q. 법인 명의로 월세 계약을 하고 대표가 살면 월세를 비용 처리할 수 있나요?

A. 대표가 소액주주가 아닌 주주이고 그 주택이 대표의 사택으로 판단되면, 법인이 낸 임차료에는 사택의 유지비·관리비·사용료를 손금에 산입하지 않는 법인세법 시행령 제50조 제1항 제2호가 적용될 수 있습니다. 사택에 해당하는지는 구입 목적과 경위, 입지, 실제 사용 형태, 입주 규정, 사용자 등을 보고 판단합니다. 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원이 사용하는 사택은 이 손금불산입 규정의 대상이 아닙니다.

Q. 대표가 법인에 시가 수준의 임대료를 내면 부당행위계산 문제는 없나요?

A. 시가 수준의 임대료를 실제로 내고 있다면 부당행위계산 부인 규정은 적용되지 않습니다. 법인이 그 주택의 관리비 등을 따로 부담하고 있다면 그 처리는 별도로 확인해야 합니다. 시가보다 낮으면 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 그 차액이 법인 익금에 산입됩니다. 시가는 비슷한 주택의 실제 임대 시세나 감정가액이 먼저이고, 그것이 없으면 주택 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율(2026년 10월 현재 연 3.1%)을 곱해 계산합니다.

Q. 이번 국세청 조사는 모든 법인 주택이 대상인가요?

A. 아닙니다. 2026년 8월 25일 발표된 제1차 조사는 고가 법인주택 전수 실태확인에서 사적사용이 확인된 법인 가운데, 가공 인건비·거짓 세금계산서 등 기업 전반의 탈루혐의가 중대한 50개 업체가 대상이었습니다. 국세청은 나머지 법인도 혐의를 분석해 중대한 곳부터 순차적으로 조사하겠다고 밝혔습니다.