부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 나오나요

결혼이나 독립을 앞두고 부모님 소유의 집에 들어가 살게 될 때, 전세나 월세 계약을 꼭 해야 하는지, 그냥 살면 증여가 되는지 묻는 상담 사례가 자주 확인됩니다. 이런 질문은 흔히 부모님은 다른 집에 살고 자녀만 그 집에 사는 상황이고, 아래 내용도 그 경우를 기준으로 합니다.

부모 소유 집에 자녀가 돈을 내지 않고 사는 것은 세법상 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익의 증여입니다. 다만 두 가지 경우는 증여세 대상에서 빠집니다. 첫째, 부모가 그 집에 함께 사는 경우입니다. 둘째, 5년치 무상사용 이익을 환산한 금액이 1억원 미만인 경우입니다. 이 환산액은 주택 평가액의 약 7.58%이므로, 주택 평가액이 약 13억 1,900만원 미만이면 1억원에 못 미쳐 증여세가 나오지 않습니다. 그 이상이면 입주한 날을 증여일로 하여 5년치 이익 전체가 한 번에 증여재산가액이 됩니다. 여기서 평가액은 공시가격이 아니라 상속세 및 증여세법의 평가 원칙에 따른 금액(아파트라면 보통 시가나 유사한 매매사례가액)입니다.

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무상으로 사는 것이 왜 증여인가요?

증여세는 돈이나 집을 받을 때만 나오는 것이 아닙니다. 상속세 및 증여세법은 남의 부동산을 무상으로 사용해 얻는 이익도 증여로 봅니다. 시세대로라면 냈어야 할 임대료를 내지 않은 만큼 이익을 얻었다고 보는 것입니다. 부모와 자녀는 세법상 특수관계인(4촌 이내 혈족 등 친족)이므로, 특수관계인이 아닌 사이에 요구되는 "거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우"라는 조건 없이 이 규정이 그대로 적용됩니다.

국세청도 2020년 회신에서 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 이 조항을 적용한다고 밝혔습니다.

자녀 부부가 함께 들어가 사는 경우처럼 사용하는 사람이 여럿이고 각자의 사용 면적이 분명하지 않으면, 집주인과 친족관계인 사용자 가운데 촌수가 가장 가까운 사람을 대표사용자로 보아 그 사람을 무상사용자로 봅니다. 촌수가 같은 사람이 둘 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람이 대표사용자입니다.

부모님과 함께 살면 괜찮은가요?

조문은 "그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택"을 처음부터 제외하고 있습니다. 부모가 소유한 집에 부모와 자녀가 함께 사는 경우에는 부동산 무상사용 이익의 증여 규정이 적용되지 않습니다. 반대로 부모는 다른 집에 살고 자녀만 그 집에 사는 경우가 이 글에서 다루는 과세 대상입니다.

조문은 "함께 거주"라고만 정하고 있고, 세대 분리나 전입신고를 기준으로 삼는다는 문구는 두고 있지 않습니다. 주민등록은 같은 집으로 되어 있지만 실제로는 따로 사는 경우처럼 형식과 실제가 다를 때 어떻게 보는지는 조문에 직접 나와 있지 않으므로, 그런 사정이 있다면 입주 전에 사실관계를 놓고 확인하는 것이 맞습니다.

얼마짜리 집부터 증여세가 나오나요?

무상사용 이익은 한 해 단위로 계산한 뒤 5년치를 한 번에 평가합니다. 한 해의 이익은 부동산 가액 × 연 2%이고, 5년치 이익을 매년 10%의 이자율로 현재가치로 환산해 합칩니다. 무상사용 기간은 5년으로 보고, 5년을 넘겨 계속 살면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산합니다.

5년치 현재가치 환산계수는 약 3.79이므로, 5년 환산액은 부동산 가액 × 2% × 3.79 ≒ 부동산 가액의 7.58%가 됩니다. 이 금액이 1억원 미만이면 과세하지 않으므로, 경계가 되는 부동산 가액은 1억원 ÷ 7.58% ≒ 약 13억 1,900만원입니다.

여기서 부동산 가액은 상속세 및 증여세법 제4장의 평가 원칙에 따른 금액, 곧 증여일(입주일) 현재의 시가입니다. 시가에는 그 집의 매매가액뿐 아니라 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 집의 매매가액(유사매매사례가액)도 포함되고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 공시가격(공동주택가격·개별주택가격)으로 평가합니다. 공시가격이 13억원에 못 미친다고 안심할 수 없는 이유입니다.

가상 사례로 보면 세금이 얼마인가요?

같은 집이 10억원이라면 5년 환산액이 약 7,582만원이어서 1억원에 미치지 못하고 증여세는 없습니다. 15억원이면 1억원을 넘기 때문에 1억원을 넘는 부분만이 아니라 환산액 전체인 약 1억 1,372만원이 증여재산가액이 됩니다. 부동산 무상사용 이익은 다른 증여와 합산하는 증여재산이므로, 10년 안에 부모(부모의 배우자 포함)에게서 받은 증여재산가액이 합쳐서 1천만원 이상이면 그 금액을 더해 계산합니다. 5천만원 공제도 10년 동안의 합계 한도여서, 그 사이에 이미 공제받은 금액이 있으면 남은 금액만 공제됩니다.

5년치를 미리 과세하는 대신, 그 기간 중에 부모가 그 집을 자녀에게 증여하거나 상속이 일어나거나, 부모가 그 집을 양도하는 경우처럼 법령이 정한 사유로 더 이상 무상으로 쓰지 않게 되면 남은 기간의 월수 비율만큼 세액을 돌려받을 수 있습니다. 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 경정청구를 해야 합니다. 자녀가 스스로 이사를 나가는 경우가 여기에 해당하는지는 조문이 "유사한 경우"라고만 정하고 있어 개별 확인이 필요합니다.

아래 2019년 국세청 회신은 개정 전 시행령 조항을 적용한 사안이지만, 1억원 기준과 3개월 안의 경정청구를 같은 취지로 안내하고 있습니다.

월세나 전세를 내면 어떻게 되나요?

임대료를 내면 무상이 아니므로 위의 규정은 적용되지 않습니다. 대신 임대료가 시세보다 낮으면 "시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역(부동산 임대용역)을 제공받아 얻은 이익"으로 보는 다른 규정이 적용됩니다. 이때는 시가와 실제 낸 대가의 차액이 시가의 30% 이상일 때만 과세하고, 과세되면 그 차액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 무상사용과 달리 5년치를 한 번에 보지 않고, 계약에서 기간을 정하지 않았다면 1년 단위로 보며 1년이 지나면 매년 새로 제공받은 것으로 봅니다.

시가는 비슷한 집이 제3자에게 실제로 임대되는 수준의 임대료가 우선이고, 그런 시세를 알 수 없을 때 부동산 가액의 연 2%를 씁니다. 평가액 15억원 아파트에 주변 임대 시세가 없다고 가정하면 연 시가는 3,000만원(월 250만원)이고, 30% 기준은 연 900만원입니다. 자녀가 월 100만원(연 1,200만원)을 내면 차액이 1,800만원으로 기준을 넘어 그 1,800만원이 그 해의 증여재산가액이 됩니다. 월 200만원(연 2,400만원)을 내면 차액이 600만원으로 기준에 못 미쳐 과세 대상이 아닙니다. 다만 실제 주변 월세 시세가 2%로 계산한 금액보다 높으면 그 시세가 기준이 되므로, 계약 전에 시세부터 확인해야 합니다.

보증금만 내는 전세 계약이나 보증금과 월세를 섞은 계약은 시가와 비교할 "지급한 대가"를 어떻게 볼지가 월세 계약처럼 단순하지 않습니다. 이런 계약은 조건을 정하기 전에 개별 검토가 필요한 부분입니다.

부모님 쪽 소득세는 어떻게 되나요?

자녀에게 무상으로 집을 쓰게 했다고 해서 부모에게 소득세법의 부당행위계산 부인 규정이 적용되지는 않습니다. 이 규정은 사업소득 등이 있는 거주자가 특수관계인에게 자산을 무상으로 제공한 경우를 대상으로 하면서도, 직계존비속에게 주택을 무상으로 쓰게 하고 그 직계존비속이 실제로 거주하는 경우를 제외하고 있습니다.

반대로 월세를 받으면 부모에게 주택임대소득이 생깁니다. 부모가 그 집 한 채만 소유하고 기준시가가 12억원 이하이면 임대소득은 비과세이고, 그 밖의 경우(2주택 이상이거나 기준시가 12억원 초과)에는 월세 수입이 과세되는 주택임대소득이 됩니다. 보증금만 받는 경우는 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘는 때 등에만 보증금에 대한 간주임대료가 수입에 들어갑니다.

입주 전에 무엇을 확인해야 하나요?

아래 순서로 보면 무상으로 살아도 되는지, 계약을 맺어야 하는지가 정리됩니다.

1. 부모와 함께 사는지: 부모가 실제로 그 집에 함께 산다면 무상사용 이익의 증여 문제는 생기지 않습니다.
2. 입주일 현재 주택 평가액: 아파트라면 최근 유사한 매매사례가액을 확인합니다. 약 13억 1,900만원 미만이면 무상으로 살아도 증여세가 없고, 그 이상이면 5년치 이익이 과세됩니다.
3. 최근 10년 동안 받은 증여: 부모(부모의 배우자 포함)에게서 받은 증여재산가액이 합쳐서 1천만원 이상이면 합산되고, 그 사이에 공제받은 금액만큼 5천만원 공제가 줄어듭니다.
4. 계약을 맺는다면 임대료 수준: 주변 임대 시세, 없으면 평가액의 2%를 기준으로 차액이 30% 미만이 되는지 확인합니다. 보증금만 있는 계약은 따로 검토합니다.
5. 신고 기한: 과세 대상이면 입주한 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고·납부해야 하고, 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
6. 중간에 사정이 바뀌면: 5년 안에 그 집을 증여·상속받거나 부모가 집을 양도하는 등 법령이 정한 사유로 무상 사용이 끝나면 3개월 안에 경정청구로 남은 기간의 세액을 돌려받습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님 집에 공짜로 살면 항상 증여세가 나오나요?

A. 아닙니다. 부모가 그 집에 함께 사는 경우는 처음부터 제외되고, 부모가 따로 사는 경우에도 5년치 무상사용 이익의 환산액(주택 평가액의 약 7.58%)이 1억원 미만이면 과세하지 않습니다. 주택 평가액이 약 13억 1,900만원 미만이면 여기에 해당합니다. 그 이상이면 입주일을 증여일로 하여 환산액 전체가 증여재산가액이 됩니다.

Q. 집이 13억원을 넘는데 월세를 얼마나 내면 증여세가 없나요?

A. 시가와 실제 낸 임대료의 차액이 시가의 30% 미만이면 과세 대상이 아닙니다. 시가는 주변의 실제 임대 시세가 우선이고, 시세를 알 수 없으면 주택 평가액의 연 2%를 씁니다. 평가액 15억원이고 시세가 없다면 연 시가가 3,000만원이므로, 그 70%인 연 2,100만원(월 175만원)을 넘는 임대료를 내면 차액이 30% 미만이 됩니다. 보증금만 있는 전세 계약은 시가와 비교할 대가를 보는 방식이 월세와 달라 개별 검토가 필요합니다.

Q. 5년 넘게 계속 살면 어떻게 되나요?

A. 무상사용 기간은 5년 단위입니다. 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아, 그날 현재의 시가로 다시 5년치 이익을 계산합니다. 반대로 5년 안에 그 집을 증여·상속받거나 부모가 집을 양도하는 등 법령이 정한 사유로 무상 사용이 끝나면 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 경정청구를 해서 남은 기간에 해당하는 세액을 돌려받을 수 있습니다.

Q. 자녀를 무상으로 살게 한 부모에게도 세금이 있나요?

A. 무상으로 쓰게 하고 자녀가 실제로 거주하면 소득세법 시행령이 부당행위계산 부인에서 직계존비속의 주택 무상사용을 제외하고 있어, 부모에게 임대소득이 있는 것으로 보지 않습니다. 월세를 받으면 주택임대소득이 생기며, 1주택(기준시가 12억원 이하)이면 비과세이고 그 밖의 경우에는 과세되는 주택임대소득이 됩니다.