서울시 재개발·재건축 조합의 예산·회계규정, 누가 따라야 하고 무엇을 정하나 — 표준 예산·회계규정 입문

정비사업 조합의 돈 관리는 실태점검에서 가장 자주 지적받는 분야 가운데 하나입니다. 국회에 제출된 국토교통부 자료(2026년 10월 보도)에 따르면 2022~2025년 점검을 마친 47개 정비사업 조합에서 법령 위반 700건이 적발됐고, 그중 예산·회계 분야가 209건으로 약 30%였습니다. 2024년 대구시 합동점검에서도 회계처리 분야 지적이 가장 많았는데, 보도에 따르면 주로 조합 정관이나 조합운영규정과 다르게 경비를 썼거나 규정 없이 자금을 집행한 사례였습니다.

대구 사례처럼 '규정과 다르게', '규정 없이' 쓴 돈이 지적 대상이 됩니다. 그래서 조합 일을 새로 맡은 조합장·사무장·경리 담당자가 먼저 확인할 것은 우리 조합이 어떤 예산·회계규정을 따라야 하고, 그 안에 무엇이 들어 있는지입니다.

이 글을 읽고 나면 다음 세 가지를 알 수 있습니다.

• 우리 조합이 서울시 표준 예산·회계규정을 따라야 하는지
• 그 규정에서 조합이 손대면 안 되는 부분과 사정에 맞게 정할 수 있는 부분
• 결산 때 만들어야 하는 서류, 그리고 같은 거래가 서류마다 다른 숫자로 나오는 이유

먼저 결론입니다. 서울에서 조합이 시행하는 재개발·재건축 사업이라면 이 규정을 기본으로 우리 조합의 예산·회계규정을 만들어 운영해야 합니다. 조합설립 전 추진위원회도 마찬가지입니다. 결산 때는 자금수지계산서·재무상태표·운영계산서 세 가지 표를 만들고 부속명세서를 붙입니다. 외부 회계감사를 받기 위한 재무제표라면 숫자 뒤의 설명(주석)도 갖춰야 합니다.

이 글은 서울시 규정을 기준으로 합니다. 다른 시·도의 조합은 그 지역 조례와 규정을 따로 확인해야 합니다. 계정별 처리는 다음 회차부터 하나씩 이어 갑니다.

우리 조합도 이 규정을 따라야 하나요?

서울에서 조합이 시행하는 재개발·재건축이라면, 아래 예외에 해당하지 않는 한 그렇습니다. 이유는 세 단계로 이어집니다.

① 서울시는 조합이 시행하는 정비사업을 '공공지원' 대상으로 정했습니다

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 구청 등 지자체가 정비사업의 사업 진행 과정을 지원하는 것을 공공지원이라고 부르고, 어떤 사업을 대상으로 할지와 그 방법은 시·도 조례로 정하도록 맡깁니다. 서울시 조례는 그 대상을 조합이 시행하거나, 조합이 건설업자 등과 함께 시행하는 정비사업으로 정했습니다. 조례는 대상을 시행 주체로 정할 뿐, 공공지원 신청을 요건으로 두지 않습니다.

예외는 하나입니다. 정비구역으로 지정·고시될 당시 토지등소유자가 100명 미만이고 주거용 건축물을 짓는 비율이 50퍼센트 미만인 도시정비형 재개발사업은 대상에서 빠집니다.

② 조례는 추진위원회와 조합에 예산·회계규정을 두게 합니다

같은 조례는 공공지원 부분에서 추진위원회와 조합이 예산·회계 처리에 관한 규정을 정해 운영하도록 하고, 서울시장이 그 표준을 만들어 알릴 수 있게 했습니다.

③ 그 표준이 서울시 고시 「정비사업 조합 등 표준 예산·회계규정」입니다

서울시장이 만들어 알린 표준이 2018년 8월 9일 개정된 서울특별시 고시 제2018-248호입니다. 고시는 행정기관이 정한 기준을 공식적으로 알리는 문서입니다. 이 고시는 조합이 그대로 베껴 쓰는 문서가 아니라, 조합이 자기 규정을 만들 때 출발점으로 삼는 견본입니다. 견본 규정의 이름부터 「00 정비사업 조합 예산·회계규정」처럼 빈칸으로 되어 있고, 조합이 이름을 넣어 정관 등이 정한 절차로 총회 등에서 의결하면 그날부터 시행합니다.

추진위원회도 같은 규정을 씁니다

조합이 설립되면 추진위원회가 하던 일과 관련된 권리·의무를 조합이 통째로 넘겨받습니다. 이를 포괄승계라고 합니다. 장부도 마찬가지여서, 추진위원회 때의 통장 잔액·빌린 돈·아직 주지 않은 돈이 조합 장부의 출발 숫자가 됩니다. 추진위원회는 조합설립인가일부터 30일 안에 회계장부와 관계 서류를 조합에 넘겨야 합니다. 조례도 규정을 둘 주체를 추진위원회와 조합으로 적고 있고, 견본 규정은 추진위원회에도 적용된다고 정합니다. 추진위원회 단계부터 규정에 따라 장부를 갖춰 두어야 하는 이유입니다.

규정에서 고칠 수 없는 부분과 고칠 수 있는 부분

고시는 이 표준규정을 조합 규정의 최소 기준이라고 부릅니다. 견본 45개 조문 가운데 22개는 그대로 둬야 하고(고시는 이를 '확정'이라고 합니다), 나머지는 법에 어긋나지 않는 범위에서 조합 사정에 맞게 고칠 수 있습니다.

그대로 둬야 하는 조문은 대체로 돈이 오가는 길목, 곧 예산을 정하고 쓰는 방법, 통장과 현금을 다루는 방법, 지출 증빙, 업무추진비와 법인카드, 결산 서류에 관한 것입니다. 영역별로 보면 다음과 같습니다.

규정에 없는 것은 어디서 찾나요?

견본 규정이 모든 회계 문제를 다루지는 않습니다. 규정에 없는 회계 문제는 중소기업회계기준을 가져다 씁니다. 규정은 이처럼 다른 기준을 가져다 쓰도록 정한 것을 '준용한다'고 표현합니다. 중소기업회계기준은 법무부가 상법 시행령에 따라 일정한 주식회사의 회계처리 기준으로 고시한 것인데, 조합은 주식회사가 아니지만 표준규정이 빈칸을 메우는 기준으로 지정해 두었습니다. 계약에 관해 규정에 없는 것은 국토교통부 「정비사업 계약업무 처리기준」을, 정비업체·설계자·시공자 등의 선정은 서울시 조례에 따른 선정기준을 따르며, 관계 법령에 따로 정한 것이 있으면 그 법령을 따릅니다.

결산 때 만들어야 하는 서류

조합의 회계연도는 1월 1일부터 12월 31일까지입니다. 설립인가(추진위원회는 승인)를 받은 해는 그날부터 연말까지, 사업이 끝나는 해는 1월 1일부터 사업종료일까지이고, 추진위원회의 마지막 해는 조합설립인가일까지입니다. 회계연도가 끝나면 3개월 안에 결산 서류를 만들고 조합 감사의 의견서를 붙여 대의원회에 보고한 뒤 정관에 따라 승인을 받습니다. 조합원 10분의 1 이상이 감사를 요청하면 제출 기한을 1개월 범위에서 늦출 수 있습니다.

먼저 두 가지 기록 방식

결산 서류를 이해하려면 기록 방식 두 가지를 알아야 합니다.

• 현금주의: 돈이 실제로 들어오거나 나간 날에 적습니다. 12월분 사무실 임차료를 1월에 냈다면 1월 지출입니다.
• 발생주의: 돈이 오간 날이 아니라 그 일이 생긴 기간에 적습니다. 12월에 사무실을 썼으니 임차료는 1월에 내도 12월 비용입니다.

조합 규정은 두 방식을 함께 씁니다. 통장 흐름을 보여 주는 자금수지계산서만 현금주의로, 나머지는 발생주의로 만듭니다.

재무제표: 세 가지 표와 그 설명

세 표는 작년 숫자와 올해 숫자를 나란히 놓고 비교하는 형식으로 만듭니다.

부속명세서: 표의 세부 내역

부속명세서는 재무제표에 나온 과목의 세부 내역을 보여 주려고 필요에 따라 만드는 표이고, 세 가지 표와 주석을 대신하지는 않습니다. 규정이 정한 종류는 여섯 가지입니다.

• 공사원가명세서: 공사에 들어간 원가의 내역
• 자산부채명세서: 자산과 부채의 세부 내역
• 사업비명세서: 사업비 내역과, 현금주의·발생주의 차이로 생기는 표 사이의 차이 조정
• 사업비 예산결산대비표·운영비 예산결산대비표: 예산과 실제 집행을 나란히 놓은 표
• 예비비명세서: 예비비를 쓴 내역

과목 이름은 정해진 것을 씁니다

장부와 예산서에 쓰는 과목 이름은 조합이 마음대로 정하지 않고, 서울시 정비사업 종합정보관리시스템(고시는 '클린업시스템'이라고 부릅니다) 또는 e-조합시스템의 과목을 씁니다. 추진위원장과 조합임원은 이 시스템에 예산·회계 자료를 등록해야 하므로 과목 이름이 같아야 합니다. 시스템에 없는 과목만 중소기업회계기준에 따릅니다. 업무추진비·판공비·기밀비처럼 비슷한 용도의 과목은 따로 만들지 않고 '업무추진비' 하나로 모읍니다. 지출 예산은 관(큰 묶음)·항(중간 묶음)·목(세부 과목)의 3단계로 나누고, 금액은 부가가치세를 포함해 상대방에게 실제로 주는 총액(공급대가)으로 잡습니다. 과목 체계는 5편에서 따로 다룹니다.

예시로 보기: 같은 거래가 세 표에 다르게 나오는 이유

규정은 자금수지계산서만 현금주의로, 나머지는 발생주의로 만들게 하므로 같은 거래라도 표마다 숫자가 달라집니다. 결산서를 대의원회에 보고하는 사람은 이 차이를 설명할 수 있어야 하고, 결산서를 받아 보는 임원·대의원도 이 차이를 알아야 숫자를 제대로 읽을 수 있습니다. 아래는 설명을 위해 만든 예시 숫자입니다. 부가가치세와 이자는 고려하지 않았고, 다른 거래는 없다고 가정했습니다.

장부는 거래 하나를 두 칸에 적습니다

장부를 직접 쓰지 않는 임원·대의원을 위해 짧게 설명하면, 회계 장부는 거래 하나를 왼쪽 칸(차변)과 오른쪽 칸(대변)에 같은 금액으로 나눠 적습니다. 아래 예시에 나오는 거래로 보면, 왼쪽에는 늘어난 예금, 생긴 비용, 줄어든 갚을 돈을 적고, 오른쪽에는 새로 생긴 갚을 돈(차입금·미지급금)과 줄어든 예금을 적습니다. 이렇게 거래를 두 칸에 나눠 적는 것을 분개라고 합니다.

같은 거래가 세 표에 다르게 나타납니다

2026년 말 통장에는 5,000만원이 있는데 운영계산서는 100만원 적자이고 순자산도 마이너스입니다. 숫자가 틀린 것이 아니라 기록 방식이 다른 것입니다. 이유는 두 가지입니다. 빌린 돈 5,000만원은 조합이 번 돈이 아니라 갚아야 할 돈이므로 운영계산서의 수익이 아니라 재무상태표의 부채로 갑니다. 그리고 12월분 임차료는 아직 내지 않았어도 12월에 쓴 사무실 값이므로 올해 비용입니다.

규정은 이런 차이를 주석과 사업비명세서에 따로 적도록 합니다. 결산보고 때 세 표와 함께 이 설명을 붙여 두면 결산서를 받는 사람이 숫자를 서로 맞춰 볼 수 있습니다. 두 해를 합치면 통장에서 나간 임차료도, 비용으로 잡은 임차료도 똑같이 100만원입니다. 기록하는 해만 다릅니다.

현장에서 자주 어긋나는 처리

규정 없이 정관의 회계 조항만으로 운영한다

조례는 예산 편성과 집행, 결산보고서, 수입·지출, 계약, 장부까지 담은 규정을 두도록 합니다. 정관에 회계 조항이 있더라도 조례가 정한 내용을 담은 규정이 따로 있는지 확인합니다. 정비업체나 전임 사무장이 쓰던 양식만 있고 총회 등에서 의결한 규정이 없다면, 서울시 견본 규정(별표와 별표 2)을 기본으로 우리 조합 규정을 채택하는 일부터 시작합니다.

그대로 둬야 하는 조문을 조합 사정에 맞춰 고친다

현금 보유 한도 50만원, 일정 금액을 넘는 지출에 세금계산서·카드전표 같은 증빙을 받는 의무, 업무추진비 사용 규칙, 법인카드 사용 제한은 조문 자체를 조합이 고칠 수 없는 부분입니다(격려금·경조사비 같은 현금 지출의 범위·금액·방법처럼 정관이나 운영규정에 맡긴 세부는 있습니다). 조합 규정에서 이를 느슨하게 바꿔 두었다면 표준과 어긋납니다. 조합 규정을 받으면 견본과 한 조씩 대조해 봅니다.

통장 내역을 그대로 운영계산서에 옮긴다

통장 입출금을 그대로 운영계산서에 옮기면 연말에 아직 주지 않은 용역비가 비용에서 빠집니다. 반대로 자금수지계산서에 아직 주지 않은 용역비를 넣으면 통장 잔액과 맞지 않습니다. 위 예시처럼 두 표가 다른 것이 정상이고, 그 차이는 주석과 사업비명세서에서 설명합니다.

업무추진비와 비슷한 용도의 과목을 따로 만든다

규정은 업무추진비·판공비·기밀비처럼 용도가 비슷한 돈을 업무추진비 하나로 모으고, 비슷한 용도의 과목을 따로 두지 않도록 합니다. 회의비나 기타운영비처럼 서식에 따로 있는 과목은 그대로 쓰면 됩니다. 업무추진비는 쓸 때마다 목적·일시·장소·대상을 증빙에 적고 사용 내역을 다음 달 15일까지 공개해야 합니다.

세 표만 만들고 부속명세서를 빼먹는다

결산보고서는 세 가지 표와 부속명세서를 갖추고 감사 의견서를 붙이는 것입니다. 부속명세서 가운데 예비비명세서는 예비비를 쓴 경우에 작성합니다. 외부 회계감사를 받기 위한 재무제표에는 주석을 생략할 수 없고, 회계처리 방법·차입금 내역·소송·주요 계약·세 표의 차이 조정 등을 적어야 합니다.

추진위원회 장부를 이어받지 않는다

조합 설립 뒤 통장 잔액만 새 장부에 옮기고 추진위원회 때 빌린 돈이나 아직 주지 않은 용역비를 빠뜨리면 포괄승계와 맞지 않습니다. 법이 정한 의무는 추진위원회가 조합설립인가일부터 30일 안에 회계장부와 관계 서류를 조합에 넘기는 것입니다. 서울시 견본 규정은 회계업무를 인계인수할 때 감사가 입회한 가운데 넘기는 사람과 받는 사람이 확인하고 기명날인하도록 하고 있으니, 조합 규정에 이 절차를 두었다면 그대로 따릅니다.

회계감사·점검 전에 스스로 확인할 것

조합은 사업 단계마다 쓴 돈이 일정 금액 이상이면 외부 회계감사를 받아야 하고, 이때 감사받는 재무제표도 이 규정에 따라 만듭니다. 감사를 받아야 하는 시점과 금액 요건은 재개발·재건축·가로주택 조합 외부회계감사 — 시기·금액 요건과 점검 포인트에서 따로 다뤘습니다. 감사나 실태점검 결과는 조합의 실제 처리와 증빙에 따라 달라지므로, 아래는 결과를 보장하는 목록이 아니라 조합이 먼저 확인해 둘 사항입니다.

• 우리 규정이 있는가: 조합(추진위원회) 이름으로 된 예산·회계규정과 세칙이 있고, 총회 등에서 의결했는지
• 고칠 수 없는 부분을 고치지 않았는가: 견본에서 그대로 둬야 하는 22개 조문이 표준과 같은지
• 회계책임자를 알렸는가: 조합장(추진위원장)이 회계책임자이고, 바뀌었을 때 감사와 금융기관에 알렸는지
• 결산 서류가 다 있는가: 세 가지 표가 작년·올해 비교 형식으로 있고 부속명세서가 갖춰졌는지(외부 회계감사용 재무제표라면 주석까지)
• 세 표의 차이를 설명했는가: 현금주의·발생주의 차이가 주석과 사업비명세서에 나타나는지
• 기한 안에 승인받았는가: 회계연도가 끝나고 3개월 안에 감사 의견서를 붙여 대의원회에 보고·승인받았는지
• 공개했는가: 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 세부내역, 결산보고서 등을 만들거나 바꾼 뒤 15일 안에 인터넷과 그 밖의 방법으로 함께 공개했는지, 분기마다 자금수지를 조합원에게 서면으로 알리고 공개했는지
• 추진위원회 장부를 이어받았는가: 30일 안에 인계받아 출발 숫자로 반영했는지