주택 매도인대출(셀러 파이낸싱) — 매도인·매수인이 놓치는 세금 총정리

대출 규제가 강화되면서 은행 담보대출만으로는 잔금이 부족한 거래가 늘고 있습니다.
이 틈을 메우기 위해 매도인이 잔금의 일부를 직접 빌려주는 이른바 셀러 파이낸싱(매도인 금융, 집주인 대출)이 강남을 시작으로 수도권과 지방으로 확산되고 있습니다.
겉으로는 매도인과 매수인 모두에게 유리한 거래처럼 보이지만, 그 안에는 양도소득세·이자소득세·증여세·자금출처조사가 층층이 얽혀 있습니다.

이 글은 셀러 파이낸싱 한 건의 거래에서 매도인과 매수인 각각에게 어떤 세금이 발생하는지, 특히 "잔금을 늦게 받으니 양도시기도 늦다"는 흔한 오해와 가족 간 거래에서 세 가지 증여·부당행위 규정이 동시에 걸리는 위험을 하나로 정리합니다.
근거 법령을 조문 단위로 짚어, 계약서를 쓰기 전에 반드시 확인해야 할 세무 쟁점을 실무 관점에서 다룹니다.

왜 지금 셀러 파이낸싱이 늘어나는가 — 시장 배경

주택담보대출 한도가 규제로 축소되면서, 매수인이 은행에서 빌릴 수 있는 금액만으로는 잔금을 치르기 어려운 상황이 늘고 있습니다.
이때 매도인이 매매대금 중 일부를 잔금으로 즉시 받지 않고, 매수인에게 빌려준 뒤 일정 기간에 걸쳐 나눠 받는 방식이 셀러 파이낸싱입니다.
매도인은 통상 은행 담보대출보다 후순위인 근저당권을 설정하고, 그 채권에 대해 이자를 받습니다.

이 방식은 그동안 강남권 초고가 주택에서 제한적으로 쓰였습니다.
그러나 2026년 7월 언론 보도를 계기로 널리 알려지면서, 수도권은 물론 부산 등 지방 주요 도시의 매물 광고에도 "매도인 대출 가능" 문구가 등장하고 있습니다.

금융위원회 가계부채 관리방안에 따라 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 아래와 같이 차등 적용되며, 은행권의 추가 자율규제로 한도가 더 축소되기도 합니다.
이 한도와 실제 필요한 잔금 사이의 차액을 매도인이 메워 주는 것이 셀러 파이낸싱의 경제적 실질입니다.

※ 위 한도는 금융위원회 가계부채 관리방안 기준이며, 실제 대출 가능 금액은 개인의 소득·기존 채무·DSR 등에 따라 달라집니다.

여기서 오해하기 쉬운 점은 셀러 파이낸싱이 은행 대출을 대신하는 수단이 아니라는 것입니다.
규제는 대출을 아예 못 받게 막는 것이 아니라, 주택 가격에 따라 빌릴 수 있는 금액의 상한만 정해 둔 것입니다.
그래서 매수인은 은행에서 한도까지 빌린 다음, 그러고도 모자라는 금액을 매도인에게 빌릴 수 있습니다.

실제로 언론에 보도된 매물 중에는 은행 대출 6억 원에 매도인이 6억 원을 추가로 빌려주는 조건이 붙은 사례도 있었습니다.
은행 대출과 매도인 대출이 하나의 거래에 나란히 쌓이는 구조입니다.

매도인 vs 매수인 — 한 거래에 걸리는 세금 2트랙

셀러 파이낸싱은 한 건의 거래이지만, 세금은 매도인과 매수인에게 서로 다른 경로로 발생합니다.
매도인 쪽에서는 양도소득세와 이자소득세가, 매수인 쪽에서는 증여세와 자금출처조사 리스크가 문제됩니다.
두 트랙을 처음부터 나눠서 보아야 각자의 세무 리스크가 선명해집니다.

[그림] 셀러 파이낸싱 거래 흐름과 매도인·매수인의 세금 발생 시점 (모바일에서는 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다)

매도인은 "잔금을 나눠 받으니 세금도 나눠 낸다"고 생각하기 쉽지만, 양도소득세는 대금 회수 속도와 무관하게 별도의 기준으로 시기가 정해집니다.
매수인은 "가족끼리 이자 없이 빌린 것뿐"이라고 여기기 쉽지만, 저리·무상대출은 그 자체로 증여로 과세될 수 있습니다.
한쪽 트랙만 보고 계약하면 반대편에서 예상치 못한 세금이 발생하므로, 두 쟁점 모두 계약 구조를 짜기 전에 반드시 검토해야 합니다.

매도인의 함정 — 양도시기는 잔금일이 아니다

양도소득세에서 가장 흔한 오해가 "잔금을 늦게 받으니 양도시기도 늦어진다"는 생각입니다.
「소득세법」 제98조는 자산의 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정하고 있습니다.
그러나 셀러 파이낸싱처럼 등기를 먼저 넘기고 잔금을 나눠 받는 구조에서는 이 원칙이 그대로 적용되지 않습니다.

「소득세법 시행령」 제162조 제1항은 몇 가지 예외를 둡니다.
대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보고(제1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 봅니다(제2호).
또한 재정경제부령이 정하는 장기할부조건에 해당하면 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 봅니다(제3호).

셀러 파이낸싱은 매수인에게 등기를 먼저 넘겨 근저당을 설정한 뒤 잔금을 분할로 받는 구조가 흔합니다.
등기와 인도가 함께 이루어지는 통상적인 구조라면 대금 청산 전에 소유권이전등기가 되므로 같은 항 제2호에 따라 등기접수일이 양도시기가 되며, 원칙인 대금청산일과 합쳐 보면 결국 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준이 됩니다.

다만 셀러 파이낸싱은 제3호의 장기할부조건에도 해당하는 경우가 많다는 점을 함께 살펴야 합니다.
「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항은 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 나눠 받고, 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우를 장기할부조건으로 정하고 있습니다.
잔금을 1년 넘게 분할해 받는다면 이 요건을 그대로 충족하므로, 이때는 제3호에 따라 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.

어느 쪽으로 판단하든 잔금 회수 속도와 무관하게 양도시기가 정해진다는 결론은 같습니다.
잔금을 3년에 걸쳐 나눠 받더라도 양도소득세는 그 양도시기가 속한 연도에 전액을 기준으로 신고·납부해야 하며, 대금 회수 속도에 맞춰 세금을 미룰 수 없습니다.
특히 잔금 일부만 받고 매수인을 먼저 입주시킨 뒤 등기를 나중에 하는 구조라면 인도일이 양도시기가 되어 시점이 더 앞당겨질 수 있습니다.

매도인이 받는 이자 — 비영업대금의 이익 27.5%

매도인이 잔금을 빌려주고 매수인으로부터 받는 이자는 단순한 매매대금이 아니라 이자소득입니다.
「소득세법」 제16조 제1항 제11호는 금전의 대여로 얻는 이익, 즉 비영업대금의 이익을 이자소득으로 규정합니다.
대금업을 업으로 하지 않는 개인이 돈을 빌려주고 받는 이자가 여기에 해당합니다.

비영업대금의 이익에 대한 원천징수세율은 「소득세법」 제129조 제1항 제1호 나목에 따라 25%입니다.
여기에 지방소득세 10%(소득세액의 10%, 「지방세법」 근거)가 별도로 더해져 실효 원천징수 부담은 27.5%가 됩니다.
이자를 지급하는 매수인이 원천징수의무자가 되어, 이자를 지급할 때 세금을 떼고 그 다음 달 10일까지 신고·납부해야 합니다.

또한 매도인 입장에서는 이 이자소득이 금융소득에 포함됩니다.
다른 이자·배당소득과 합산해 연간 금융소득이 2천만 원을 초과하면 금융소득 종합과세 대상이 되어, 초과분이 다른 종합소득과 합산되어 누진세율로 정산됩니다.

이 원천징수 의무는 비사업자 개인이 가장 쉽게 지나치는 부분입니다.
"사업자도 아닌 개인끼리의 거래인데 무슨 원천징수냐"고 여기기 쉽지만, 「국세기본법」 제47조의5 제2항 제1호는 「소득세법」에 따라 소득세를 원천징수하여 납부할 의무를 그대로 원천징수의무로 규정합니다.
즉 이자를 지급하는 매수인은 사업자 여부와 관계없이 원천징수의무자가 되며, 이를 이행하지 않으면 「국세기본법」 제47조의5(원천징수 등 납부지연가산세)에 따라 미납세액의 3%에 미납기간 동안의 이자 상당액을 더한 가산세가 별도로 부과됩니다(제1호와 제2호를 합한 금액은 10% 한도).

원천징수를 제대로 이행해 두면 세금 부담을 넘어서는 이점이 있습니다.
이자를 실제로 주고받고 그에 대한 원천징수까지 신고·납부한 기록은, 그 거래가 형식만 갖춘 대출이 아니라 이자를 실제로 수수한 진정한 금전소비대차임을 뒷받침하는 유력한 정황이 됩니다.
차입이냐 증여냐는 자금출처 소명·상환능력·실제 상환 이행을 함께 보는 종합판단이며, 조세심판원 결정례도 이자 약정이나 지급이 없더라도 실제 차용과 상환이 이루어졌다면 금전소비대차로 인정하고 있어, 원천징수 미이행만으로 곧바로 증여로 보는 것은 아닙니다.
다만 이자 지급·원천징수 내역이 없으면 무상환이나 상환능력 부족 같은 다른 불리한 정황과 결합할 때 증여로 재구성될 위험이 커지므로, 원천징수 이행은 매수인과 매도인 모두에게 유리한 방어 장치입니다.

• 매도인이 받는 잔금 이자는 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당한다
• 원천징수세율은 25%이며 지방소득세 10%를 더해 실효 27.5%가 적용된다
• 원천징수의무자는 이자를 지급하는 매수인이며 지급월의 다음 달 10일까지 신고·납부한다
• 원천징수의무는 사업자가 아닌 개인에게도 적용되며 이행하지 않으면 원천징수 등 납부지연가산세가 별도로 부과된다
• 이자 지급·원천징수 기록은 실제 차입임을 뒷받침하는 정황이 되어 자금출처조사에서 유리하게 작용한다
• 연간 금융소득이 2천만 원을 초과하면 금융소득 종합과세로 정산된다

가족 간 거래의 3중 중첩 위험 — 저가양수·부당행위·저리대출

셀러 파이낸싱이 부모와 자녀 등 특수관계인 사이에서 이루어지면 세무 위험이 크게 달라집니다.
타인 간 거래에서는 문제되지 않던 규정들이 특수관계인 사이에서는 동시에 작동해, 하나의 거래에 세 가지 과세 근거가 겹칠 수 있습니다.
각각 요건과 효과가 다르므로, 어느 하나만 피했다고 안심할 수 없습니다.

세 규정은 서로 다른 국면을 겨냥합니다.
「상속세 및 증여세법」 제35조는 매매가격이 시가보다 낮은 경우를, 「소득세법」 제101조는 그 저가양도로 매도인의 양도차익이 부당하게 줄어든 경우를, 「상속세 및 증여세법」 제41조의4는 매매가격과 무관하게 잔금을 저리로 빌려준 경우를 각각 규율합니다.
따라서 시가대로 정상 매매했더라도 잔금을 무이자로 빌려주면 저리대출 증여가 별도로 문제될 수 있습니다.

저리대출 증여는 「상속세 및 증여세법」 제41조의4에 따라, 무상이거나 적정이자율보다 낮게 대출한 경우 (대출금액 × 적정이자율 − 실제 지급이자)를 증여재산가액으로 봅니다.
다만 그 금액이 연 1천만 원 미만이면 과세하지 않습니다(시행령 제31조의4 제2항의 기준금액 1천만 원).
적정이자율은 연 4.6%입니다(「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제10조의5가 준용하는 「법인세법 시행규칙」 제43조 제2항의 연 1,000분의 46).

특수관계인이 아닌 순수한 제3자 사이에서는 저리대출 증여가 곧바로 적용되지는 않습니다.
「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제3항은 특수관계가 없는 자 사이의 대출에 대해서는 "거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우"에 한정해 증여로 보도록 하고 있습니다.
다만 조세심판원 결정례 중에는 특수관계가 아닌 자 사이의 저리대출이라도 정당한 사유가 인정되지 않아 증여로 과세된 사례가 있으므로, 타인 간 거래라고 완전히 자유로운 것은 아닙니다.

계산으로 보는 저리대출 증여 — 원금 2억1,700만 원의 경계선

저리대출 증여가 실제로 얼마부터 과세되는지는 적정이자율 4.6%와 기준금액 1천만 원으로 계산됩니다.
핵심은 증여이익이 연 1천만 원 미만이면 과세하지 않는다는 점이며, 이 기준을 원금으로 환산하면 무이자 대출이라도 과세되지 않는 상한선이 나옵니다.
계산 방식은 특수관계인 간이든 타인 간이든 같고, 다만 타인 간에는 「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제3항에 따라 거래관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한해 적용된다는 점만 다릅니다.

여기서 주의할 점은 증여이익이 매년 다시 계산된다는 것입니다.
6억 원을 3년간 무이자로 빌려주면 매년 2,760만 원씩, 3년간 누적 약 8,280만 원이 증여재산가액으로 쌓입니다.
또한 이 금액은 다른 증여재산과 합산되어 증여재산공제(성년 자녀는 10년간 5천만 원)를 차감한 뒤 증여세율이 적용되므로, 실제 세부담은 누적 증여이익과 기존 증여 이력에 따라 결정됩니다.

자금출처조사와 부채 사후관리

매수인 입장에서 셀러 파이낸싱의 마지막 관문은 자금출처조사입니다.
「상속세 및 증여세법」 제45조는 재산을 취득한 사람이 그 자금을 자력으로 마련했다고 인정하기 어려우면, 그 재산을 증여받은 것으로 추정합니다.
다만 같은 조 제3항에 따라 취득 자금의 출처를 충분히 소명하면 증여추정이 배제됩니다.

매도인 차입금은 자금조달계획서의 "금융기관 대출액"이 아니라 "그 밖의 차입금"란에 적고, 자금을 빌려준 사람과의 관계를 함께 표시합니다.
매도인은 금융기관도 대부업자도 아니기 때문이며, 부모나 형제로부터 빌린 경우에는 관계란 표시가 그대로 증여 여부 검토의 단서가 됩니다.
같은 서식의 "금융기관 대출액"에 적는 매도인의 대출금 승계자금은 매도인이 기존에 받아 둔 담보대출을 넘겨받는 것이어서, 매도인이 직접 빌려주는 셀러 파이낸싱과는 다른 항목이므로 혼동하지 않아야 합니다.

주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서에 매도인으로부터의 차입금을 기재하면, 국세청은 이를 부채로 등록해 사후관리합니다.
이후 그 차입금이 실제로 상환되는지, 원리금이 매수인의 소득 범위에서 이루어지는지를 지속적으로 점검합니다.
차용증만 써 두고 실제 상환이 없거나, 상환 자금의 출처가 다시 불분명하면 결국 증여로 재구성될 수 있습니다.

최근에는 이러한 사후관리가 실제 검증으로 이어지는 흐름이 뚜렷합니다.
언론 보도에 따르면 국세청은 2026년 5월 사인 간 채무가 과다한 납세자 등을 대상으로 자금출처 검증에 착수했고, 부동산 취득자금 관련 기획조사·검증도 반복적으로 이루어지고 있습니다.
매도인 차입금은 그 성격상 사인 간 채무로 분류되므로, 셀러 파이낸싱을 이용한 매수인은 이러한 검증 대상에 포함될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서 셀러 파이낸싱을 이용한 매수인은 계약서·근저당 설정 내역·이자 지급 내역·원금 상환 내역을 일관되게 남겨 두어야 합니다.
형식만 대출이고 실질은 증여인 거래는 자금조달계획서 사후관리 과정에서 드러나며, 뒤늦게 증여세와 가산세가 함께 추징될 수 있습니다.