재개발 1+1 입주권 취득가액 계산법 — 원조합원과 승계조합원의 안분 기준 차이

재개발·재건축에서 종전주택 한 채로 새 아파트를 두 채 받는 1+1 입주권.
한 채였던 종전주택이 두 채로 나뉘면서 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 취득가액 안분입니다.
하나였던 취득 이력을 두 채에 어떻게 쪼개 붙이느냐에 따라 두 채 각각의 양도차익이 완전히 달라지기 때문입니다.

이 글은 1+1 신축주택의 취득가액을 어떻게 두 채로 안분하는지에 집중합니다.
특히 원조합원은 권리가액 비율로, 승계조합원은 분양가액 비율로 안분 기준 자체가 다르다는 점을 1차 자료와 유권해석으로 정리합니다.
취득시기·양도차익·장기보유특별공제·세율 등 양도세 계산의 전체 틀은 별도의 1편(조합원입주권 양도세 계산)에서 다루므로, 이 글은 취득가액 안분에 초점을 맞춥니다.

1+1 입주권이란 무엇인가 — 도정법 §76①7호 라목

1+1 입주권은 종전자산의 가치가 커서 조합원이 새 아파트를 두 채 배정받는 경우를 말합니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 제7호 라목은 종전자산의 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 두 채까지 공급할 수 있도록 허용하고 있습니다.

다만 조건이 붙습니다.
같은 라목은 두 채 중 한 채는 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택이어야 하고, 이 소형주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 팔 수 없도록 정하고 있습니다.
상속을 제외한 매매·증여 등 전매가 이 기간 동안 금지됩니다.

즉 1+1은 조합원이 원하면 무조건 받는 것이 아니라, 관리처분계획이 정한 종전자산 가치·평형 요건을 충족할 때 나오는 배정입니다.
그리고 두 채 중 한 채는 법이 소형·전매제한을 강제한다는 점이 뒤에서 볼 취득가액·양도 순서 설계의 전제가 됩니다.

왜 1+1은 취득가액이 특별히 문제인가

일반적인 정비사업 신축주택 한 채는 취득가액 산정이 비교적 단순합니다.
종전주택 취득가액에 추가로 낸 청산금(분담금)을 더하거나, 승계조합원이라면 입주권 취득금액에 이후 불입한 분양금을 더하면 됩니다.
그런데 1+1은 종전주택은 한 채였는데 결과물이 두 채라는 점에서 결이 다릅니다.

하나의 취득 이력(종전주택 취득가액 또는 입주권 취득금액)을 두 채에 나눠 배분해야 하고, 그 배분 비율을 무엇으로 잡느냐에 따라 각 주택의 취득가액이 달라집니다.
취득가액이 달라지면 훗날 각 주택을 팔 때의 양도차익이 그대로 달라지므로, 안분 기준은 단순한 계산 절차가 아니라 세액을 좌우하는 쟁점입니다.

더 중요한 점은 안분 기준이 조합원의 지위에 따라 다르다는 것입니다.
관리처분계획인가 전부터 종전주택을 보유하던 원조합원과, 그 이후 입주권을 사들인 승계조합원은 취득가액을 나누는 기준 자체가 갈립니다.
취득시기·세율·장기보유특별공제도 원조합원(종전주택 취득일 승계)과 승계조합원(사용승인일)에서 달라지지만, 그 상세한 계산은 1편에서 다루고 이 글은 취득가액 안분에 집중합니다.

원조합원의 취득가액 — 권리가액 비율 안분 + 분담금

관리처분계획인가 전부터 종전주택을 보유하던 원조합원의 1+1 취득가액은, 종전주택의 취득가액을 두 채에 안분한 뒤 각 주택에 대응하는 분담금을 더하는 구조입니다.
이때 안분의 기준은 각 주택의 권리가액 비율입니다.

기획재정부 재산세제과-627(2023.5.2) 질의2와 국세청 서면-2021-법규재산-1176은 원조합원이 종전주택 한 채로 1+1을 받은 사안에서, 각 신축주택의 취득가액을 다음과 같이 산정하도록 했습니다.
각 주택 취득가액 = 종전주택 취득가액 × (해당 주택의 권리가액 / 종전주택 총평가액) + 해당 주택에 실제 납부한 분담금(청산금).
즉 종전주택 취득가액은 권리가액 비율로 쪼개고, 여기에 그 주택 몫으로 낸 분담금을 얹는 것입니다.

이 사례에서 종전주택 취득가액 3억 원은 권리가액 비율(6:2)에 따라 B에 2억 2,500만 원, C에 7,500만 원으로 나뉩니다.
분담금 2억 원은 B주택 몫으로 실제 납부한 것이므로 B에만 더해집니다.
그 결과 B주택 취득가액은 4억 2,500만 원, C주택 취득가액은 7,500만 원이 됩니다.

한편 원조합원은 세율·비과세 판정에서 두 채 모두 종전주택 취득일을 승계하므로, 청산금을 냈더라도 단기양도 중과세율과는 무관합니다.
청산금을 낸 부분만 보유기간을 관리처분계획인가일부터 따로 계산하기 때문에, 장기보유특별공제가 그만큼 줄어드는 정도의 차이만 생깁니다.
이 세율·장기보유특별공제의 상세 계산은 1편(조합원입주권 양도세 계산)에서 다룹니다.

승계조합원의 취득가액 — 분양가액 비율 안분

관리처분계획인가일 이후에 입주권을 매매·증여 등으로 사들인 승계조합원은 안분 기준이 원조합원과 다릅니다.
이들이 취득한 것은 종전주택이 아니라 입주권이라는 권리이므로, 취득가액의 출발점부터 종전주택 취득가액이 아니라 입주권 취득금액입니다.

기획재정부 사전-2024-법규재산-0036(회신 2025.4.3)은 1+1으로 두 채가 되는 조합원입주권을 승계취득한 사안에서, 신축주택의 취득가액을 다음과 같이 보았습니다.
조합원입주권의 취득에 소요된 금액(프리미엄 포함)과 취득 이후 불입한 분양금(청산금) 등의 합계액을, 각 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 산정한다는 것입니다.
원조합원이 권리가액 비율로 안분하는 것과 달리, 승계조합원은 분양가액 비율로 안분한다는 점이 핵심 차이입니다.

이 사례에서 입주권 취득금액과 이후 불입한 분양금을 합한 13억 원이 두 채의 분양가액 비율(9:4)로 나뉘어, B주택 9억 원과 C주택 4억 원으로 안분됩니다.
원조합원 사례처럼 종전주택 취득가액을 권리가액 비율로 쪼개고 분담금을 따로 더하는 방식이 아니라, 취득에 든 총액을 하나로 묶어 분양가액 비율로 배분한다는 점을 눈여겨봐야 합니다.

원·승계 안분 기준 비교와 실무 함정

지금까지 본 원조합원과 승계조합원의 취득가액 안분 기준을 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다.

안분 방식을 정확히 잡았더라도 1+1에는 반복적으로 세금을 키우는 함정이 남아 있습니다.
실무에서 놓치기 쉬운 지점을 정리하면 다음과 같습니다.

• 먼저 양도하는 한 채는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고 과세된다(서면-2021-법규재산-1176)
• 소형주택(60㎡ 이하)은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 금지되어 이 기간 내 처분 자체가 막힌다
• 각 주택의 권리가액·분양가액·분담금은 관리처분계획과 조합원분양계약서가 정한 값이며 납세자가 임의로 배분할 수 없다
• 승계조합원은 취득시기가 사용승인일이라 준공 후 2년 내 양도 시 단기 중과에 취약하다(취득시기·세율 상세는 1편 참고)

정리하면, 1+1 입주권의 취득가액은 한 채였던 취득 이력을 두 채로 나누는 안분에서 승부가 갈립니다.
원조합원은 권리가액 비율, 승계조합원은 분양가액 비율이라는 기준을 먼저 확정하고, 그 위에서 취득시기·양도차익·장기보유특별공제·세율을 얹어 전체 양도세를 계산하게 됩니다.
이러한 양도세 계산의 전체 틀은 1편(조합원입주권 양도세 계산)에서 자세히 다루므로 함께 참고해 주세요.