초고가 아파트 부동산 탈세, 국세청은 어떻게 잡아내나 — 위장매매·편법증여 104명 세무조사 해설

국세청은 2026년 7월 7일 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명을 동시 조사한 결과를 발표했습니다.
2025년 10월 1일 착수한 이번 조사에서 탈루 규모 총 731억 원이 확인됐고, 이 가운데 318억 원을 추징했습니다.
조세포탈 혐의로 6명을 검찰에 고발하고, 4명에게는 벌금 7억 원의 통고처분을, 부동산실명법 위반 20명은 지방자치단체에 통보했습니다.

이 글은 이번 보도자료를 유형별로 풀어, 국세청이 부동산 탈세를 어떻게 분류하고 왜 걸리는지, 적발되면 어떤 제재가 층층이 쌓이는지, 그리고 합법 절세와 탈세의 경계는 어디인지를 하나로 정리합니다.
단순한 뉴스 요약이 아니라, 다주택자와 고가주택 취득자가 실제로 무엇을 조심해야 하는지에 초점을 맞췄습니다.

104명 731억 조사 — 이번 세무조사의 전체 그림

이번 조사는 초고가주택을 중심으로 취득 자금의 출처가 불분명하거나, 명의를 빌려 세금을 회피한 혐의가 포착된 104명을 대상으로 진행됐습니다.
국세청은 취득·보유·양도의 전 과정을 상시 검증하는 방식으로 대상을 선별했다고 밝혔습니다.

결과는 다음과 같이 요약됩니다.
전체 탈루 규모 731억 원 가운데 318억 원을 추징했고, 사안이 중대한 6명은 조세포탈 혐의로 검찰에 고발했습니다.
4명에게는 벌금 상당액을 자진 납부하도록 하는 통고처분(벌금 7억 원)을 내렸으며, 명의신탁으로 부동산실명법을 위반한 20명은 과징금 부과 권한이 있는 지방자치단체에 통보했습니다.

국세청이 보는 부동산 탈세 3대 유형

이번 조사에서 드러난 수법은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
겉으로는 정상 거래처럼 보이지만, 실질을 들여다보면 명의를 빌리거나 자금 출처를 숨기거나 소득을 감춘 경우입니다.

유형 1. 위장매매(명의신탁)로 비과세·중과 회피

다주택자가 세금을 줄이기 위해 주택 명의를 친척이나 지인에게 허위로 옮기는 방식입니다.
예를 들어 보유 중이던 저가주택을 남의 명의로 이전해 자신의 주택 수를 줄인 뒤, 고가주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 부당하게 적용받습니다.
또는 동생 명의로 다가구주택을 이전해 두고 실제로는 본인이 소유하며 월세를 수령한 사례도 적발됐습니다.

이런 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조 제1항이 금지하는 행위입니다.
명의만 옮겼을 뿐 실질 소유자가 그대로이므로, 국세청은 실질과세 원칙에 따라 비과세를 부인하고 다주택 중과를 다시 적용합니다.

유형 2. 편법증여·자금출처 불명

소득이 뚜렷하지 않은데도 초고가 아파트를 취득한 경우입니다.
부모나 배우자로부터 몰래 증여받은 자금, 특히 사업 비자금 등으로 아파트를 사고 증여세를 신고하지 않는 방식입니다.
뚜렷한 소득 없이 한강변 초고가 아파트에 거주하는 사례가 대표적입니다.

이 경우 국세청은 「상속세 및 증여세법」 제45조의 재산취득자금 증여추정 규정을 적용합니다.
본인의 소득·재산으로 취득 자금을 마련했다고 인정하기 어려우면 증여받은 것으로 추정해 증여세를 과세하며, 납세자가 충분히 소명하면 추정이 배제됩니다.

유형 3. 사업소득 누락·법인자금 유출 연계

미등록 사업의 현금 소득을 신고에서 빠뜨리거나, 법인의 비자금을 빼내 주택을 취득하는 방식입니다.
이 유형은 부동산 하나로 끝나지 않습니다.
국세청은 자금의 원천이 된 사업체나 법인까지 조사를 확대해 법인세·부가가치세·소득세를 연쇄적으로 추징합니다.

수법에 따라 무슨 세금이 추징되나 — 세목 매핑

탈세 수법마다 추징되는 세목이 다릅니다.
같은 부동산 거래여도, 명의를 빌렸느냐 자금을 숨겼느냐 소득을 감췄느냐에 따라 양도소득세, 증여세, 종합소득세·법인세 중 어느 것이 문제되는지가 갈립니다.

1세대 1주택 비과세는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호가 근거이며, 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 배제되어 12억 원 초과분에 대응하는 양도차익이 과세됩니다.
비과세의 세부 요건은 「소득세법 시행령」 제154조 제1항이 정하는데, 보유기간 2년 이상이 원칙이며 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년이 추가로 요구됩니다.

다주택 중과는 「소득세법」 제104조 제7항이 근거입니다.
조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 배제됩니다.

왜 걸리는가 — 국세청의 적발 메커니즘

국세청이 이런 수법을 잡아내는 데는 몇 가지 상시 검증 장치가 작동합니다.
거래가 일어난 뒤 우연히 발견하는 것이 아니라, 취득 단계부터 자금의 흐름을 추적하도록 시스템이 갖춰져 있습니다.

• 주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서와 실제 자금 흐름을 대조해 출처 불명 자금을 걸러냅니다
• 등기부상 소유자와 실제 거주자·임대료 수령자가 다른 실질소유 불일치를 모니터링합니다
• 가족 간 거래에서 시세보다 낮은 가격의 저가양도를 감시해 증여 회피를 포착합니다
• 취득·보유·양도의 전 과정에서 소득 대비 재산 증가를 상시 검증합니다

핵심은 "돈의 흐름"입니다.
소득이 뚜렷하지 않은 사람이 초고가 아파트를 취득하면, 그 자금이 어디서 왔는지가 곧바로 검증 대상이 됩니다.
명의만 옮겨 두어도 실제 거주자와 임대료 수령 계좌가 실소유자를 가리키므로, 등기상 명의와 실질이 어긋나는 순간 위장매매의 단서가 드러납니다.

추징이 끝이 아니다 — 3층 제재구조

부동산 탈세가 적발되면 세금만 더 내고 끝나는 것이 아닙니다.
제재는 세 개의 층으로 쌓입니다.
많은 분이 "세금 추징이 끝"이라고 오해하지만, 위장매매는 형사처벌과 별도의 과징금까지 따라올 수 있습니다.

1층 — 세금 추징(본세 + 가산세).
부인된 비과세·중과에 따른 본세에 더해 가산세가 붙습니다.
과소신고한 세액에는 「국세기본법」 제47조의3에 따라 10%의 과소신고가산세가, 신고 자체를 하지 않은 경우에는 「국세기본법」 제47조의2에 따라 20%의 무신고가산세가 부과되며, 사기 그 밖의 부정한 행위로 인정되는 경우에는 그 세율이 40%까지 높아질 수 있습니다.
게다가 부정행위가 있으면 국세를 부과할 수 있는 기간이 크게 늘어납니다.
양도소득세는 「국세기본법」 제26조의2 제2항에 따라 10년으로, 증여세는 같은 조 제4항에 따라 15년으로 연장되어, 오래전 거래도 소급해 추징될 수 있습니다.

2층 — 부동산실명법 과징금·지자체 통보.
명의신탁은 그 자체가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조 제1항 위반이며, 같은 법 제5조 제1항에 따라 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과됩니다.
이번 조사에서도 위반자 20명이 과징금 부과 권한을 가진 지방자치단체에 통보됐습니다.

3층 — 조세포탈 형사처벌.
사기 그 밖의 부정한 행위로 세금을 포탈한 경우 「조세범 처벌법」 제3조 제1항에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처해지며, 가중 사유가 있으면 3년 이하 징역 또는 포탈세액의 3배 이하로 무거워집니다.
이번에 6명이 검찰에 고발되고 4명이 벌금 7억 원의 통고처분을 받은 것이 이 3층에 해당합니다.

합법 절세와 탈세의 경계 — 계산으로 보는 세부담 차이

중요한 것은 절세와 탈세를 가르는 기준이 "실질"이라는 점입니다.
정식으로 증여세를 신고하고 증여재산공제 범위 내에서 재산을 나누거나, 실제로 이자를 지급하고 원금을 상환하는 차용은 합법적인 절세입니다.
반면 명의만 옮기는 가장거래나, 차용증만 써 놓고 실제 상환이 없는 자금 이동은 실질과세 원칙에 따라 부인됩니다.

세부담의 차이도 큽니다.
2022년 5월 10일 시행된 다주택자 양도세 중과 한시배제는 2026년 5월 9일 양도분을 마지막으로 종료되어 연장되지 않았습니다.
따라서 2026년 7월 현재 조정대상지역 내 다주택 양도에는 중과가 다시 적용되고 있으며, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 양도분부터 중과가 부활한 상태입니다.
아래 계산은 실제로 요건을 갖춰 1세대 1주택 비과세가 인정되는 경우와, 위장매매가 부인되어 2주택 중과가 적용되는 경우의 세부담을 비교한 것입니다.

위장매매는 바로 이 격차, 즉 정당한 1주택자에게만 주어지는 비과세 혜택을 자격이 없으면서 가로채려는 시도입니다.
그러나 명의만 옮긴 실질이 드러나 부인되면 중과된 본세에 가산세와 부동산실명법 과징금, 조세포탈 형사처벌까지 한꺼번에 얹히게 됩니다.
다만 초고가 아파트는 양도가액 12억 원 초과분이 과세되므로 정당한 1주택자라도 완전한 0원이 아니라 세부담이 대폭 낮아지는 것이며, 위 계산은 세율 차이만 단순화한 것으로 실제 세액은 장기보유특별공제 배제·지방소득세 등에 따라 달라집니다.