아파트 증여세 유사매매사례가액 완전 정리 — 시가 원칙과 평가기간 2년

2026년 3월 서울행정법원은 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 납세자에게 세무서가 부과한 추가 세금이 적법하다고 판결했습니다. 세무서는 증여일로부터 약 17개월 전 같은 단지 유사 아파트의 실거래가를 유사매매사례가액으로 인정받아 과세했고, 법원이 이를 확인한 것입니다.

공시가격은 시가를 알 수 없을 때에만 쓸 수 있는 보충적 평가 수단입니다. 아파트처럼 거래 이력이 풍부한 자산에서는 과세당국이 유사 거래를 어렵지 않게 찾아낼 수 있습니다. 문제는 이 유사 거래의 평가기간이 6개월이 아니라 최대 2년에 달한다는 점입니다.

이 글에서는 유사매매사례가액의 적용 요건, 최대 2년까지 확장되는 평가기간 구조, 실제 추가 세금 규모, 그리고 아파트 증여 전 반드시 거쳐야 할 실무 확인 절차를 정리합니다.

유사매매사례가액의 적용 요건

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항은 아파트(공동주택) 증여세 산정 시 유사매매사례가액을 시가로 인정하는 근거 조문입니다. 공동주택에서 유사재산으로 인정받으려면 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항에서 정한 세 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다.

유사 거래가 여러 건 있다면

가장 비싼 거래가 적용되는 것이 아닙니다. 공동주택가격 차이가 가장 적은 거래가 시가로 사용됩니다 (국세청 예규 재산세과-84). 층수·조망 등 주관적 요소는 유사성 판단 기준이 될 수 없으며, 위 세 가지 객관적 요건만 충족하면 시가로 인정됩니다 (조심2024광0417, 2024. 6. 26. 기각).

증여세 시가 과세 원칙 — 공시가격은 예외적 수단

증여세는 증여일 현재의 시가(時價)를 기준으로 산정합니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항). 시가란 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립하는 가액을 의미하며(같은 조 제2항), 수용가격·공매가격·감정평가액도 포함됩니다.

공시가격은 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적으로 사용하는 방법입니다(같은 조 제3항, 제61조~65조). 즉, 시가를 먼저 확인했음에도 시가를 알 수 없을 때에야 비로소 공시가격을 적용할 수 있습니다. 아파트는 동일 단지 내 실거래 데이터가 방대하게 쌓여 있어 과세당국이 시가를 확인하는 데 어려움이 없습니다. 납세자가 공시가격으로 신고하더라도, 유사매매사례가액이 존재하면 추가 과세가 이루어질 수 있습니다.

평가기간 2년 확장 — 최근 법원 판결이 확인했습니다

증여세 산정에 적용되는 기본 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항). 그러나 이 기간 바깥의 거래도 문제가 될 수 있습니다.

증여일 전 2년 이내에 유사재산의 매매가액이 있고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가로 인정할 수 있습니다(같은 조 제1항 단서). 이 법리는 최근 대법원과 서울행정법원 판결에서 잇따라 확인되었습니다.

대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결

• 증여일 약 10개월 전 유사 아파트 거래가액을 시가로 인정한 사안
• 평가심의위원회 심의를 거친 경우, 증여일 전 2년 이내 유사재산 거래가액도 시가로 인정 가능
• 상고 기각 (과세당국 승소)

서울행정법원 2025구합52493 판결

• 증여일 약 17개월 전 유사 아파트 거래가액을 시가로 인정한 사안
• 평가기준일 전 2년 이내 + 평가심의위원회 심의를 거치면 시가 인정 가능
• 원고 패소 (과세당국 승소)

주의사항

증여일로부터 6개월이 지났다고 안심할 수 없습니다. 아파트 증여세 산정 시 증여일 전 2년 이내에 유사 거래가 존재한다면 언제든 추가 과세 대상이 될 수 있습니다. 또한 국세청은 2025년부터 자체 감정평가 기준을 강화해, 신고가액과 추정시가의 차액이 5억원 이상이면 직권 감정평가 대상이 될 수 있습니다 (기존 기준: 10억원 이상).

추가 세금 규모 — 계산으로 확인하는 실제 부담

이번 판결 사건의 수치를 바탕으로, 부모로부터 아파트 전체를 성인 자녀 1인이 증여받는 가상 사례를 통해 추가 세금 부담을 확인합니다.

(실제 사건은 A씨 2/3 지분, 배우자 1/3 지분으로 각각 분리 계산됩니다. 아래는 개념 이해를 위한 가상 단일 수증자 사례입니다.)

아파트 증여 전 확인해야 할 사항

홈택스에서 유사매매사례가액 직접 조회

홈택스(hometax.go.kr) 로그인 후 세금신고 → 상속세 신고 → 재산평가하기·모의계산 → 상속·증여재산 평가하기 → 유사매매사례가액 찾기 메뉴에서 증여 대상 아파트의 유사 거래 이력을 직접 조회할 수 있습니다.

다만, 홈택스에 조회되지 않는다고 완전히 안심할 수는 없습니다. 과세당국은 신고 이후에도 더 넓은 범위의 거래를 자체적으로 확인할 수 있습니다.

감정평가 활용 전략 검토

유사매매사례가액이 높게 형성된 경우, 별도 감정평가를 받아 감정가를 시가로 신고하는 방법을 검토할 수 있습니다. 감정평가액은 시가 인정 서열에서 유사매매사례가액과 동등한 순위를 가집니다. 단, 국세청도 2025년부터 자체 감정평가를 강화하고 있어 역으로 국세청 감정가가 높게 산정될 수도 있으므로, 세무대리인과 충분히 협의 후 결정하시기 바랍니다.

지분 분할 증여 효과 검토

아파트를 여러 명에게 지분으로 나누어 증여하면, 각 수증자의 과세표준이 낮아져 적용 세율 구간이 달라질 수 있습니다. 실제로 이번 판결의 사건도 A씨 부부가 각각 2/3·1/3 지분으로 나누어 수증한 구조였습니다. 다만 지분 분할 증여도 유사매매사례가액 적용 대상이 되므로, 사전에 충분한 검토가 필요합니다.