아파트 증여세 유사매매사례가액 완전 정리 — 시가 원칙과 평가기간 2년

아파트 증여세를 공시가격으로 신고하면 안전하지 않습니다. 증여세는 증여일 현재의 시가가 원칙이고 공시가격은 시가를 알 수 없을 때에만 쓰는 보충적 평가 수단이기 때문에, 같은 단지 안에 전용면적과 공동주택가격이 5% 이내로 비슷한 아파트의 실거래가가 있으면 그 가액(유사매매사례가액)으로 추가 과세될 수 있습니다.

평가기간도 증여일 전 6개월부터 후 3개월로 끝나지 않습니다. 증여일 전 2년 이내의 유사 거래라도 납세자·세무서장 등의 신청과 평가심의위원회 심의를 거치면 시가로 인정될 수 있고, 서울행정법원은 2026년 1월 30일 선고한 판결(2025구합52493)에서 증여일로부터 약 17개월 전 거래를 유사매매사례가액으로 인정한 과세가 적법하다고 판단했습니다. 따라서 아파트를 증여하기 전에는 홈택스에서 유사 거래를 조회하고, 감정평가와 지분 분할 증여의 효과를 미리 검토해야 합니다.

이 글은 아파트(공동주택)를 증여받는 개인을 기준으로 유사매매사례가액의 적용 요건, 시가 과세 원칙, 2년까지 확장되는 평가기간, 실제 추가 세금 규모, 증여 전 확인 사항을 정리합니다. 2026년 3월 기준으로 작성했습니다.

어떤 거래가 유사매매사례가액으로 인정되나요?

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항은 아파트(공동주택) 증여세 산정 시 유사매매사례가액을 시가로 인정하는 근거 조문입니다. 공동주택에서 유사재산으로 인정받으려면 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항에서 정한 세 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다.

공시가격으로 증여세를 신고하면 안 되나요?

증여세는 증여일 현재의 시가(時價)를 기준으로 산정합니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항). 시가란 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립하는 가액을 의미하며(같은 조 제2항), 수용가격·공매가격·감정평가액도 포함됩니다.

공시가격은 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적으로 사용하는 방법입니다(같은 조 제3항, 제61조~65조). 즉, 시가를 먼저 확인했음에도 시가를 알 수 없을 때에야 비로소 공시가격을 적용할 수 있습니다. 아파트는 동일 단지 내 실거래 데이터가 방대하게 쌓여 있어 과세당국이 시가를 확인하는 데 어려움이 없습니다. 납세자가 공시가격으로 신고하더라도, 유사매매사례가액이 존재하면 추가 과세가 이루어질 수 있습니다.

평가기간이 6개월이 아니라 2년까지 늘어난다는 것은 무슨 뜻인가요?

증여세 산정에 적용되는 기본 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항). 그러나 이 기간 바깥의 거래도 문제가 될 수 있습니다.

평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내의 기간이나 평가기간이 지난 뒤 증여세 신고기한까지의 기간 중에 매매 등이 있고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자·지방국세청장·관할세무서장이 신청하면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있습니다(같은 조 제1항 단서). 이 법리는 최근 대법원과 서울행정법원 판결에서 잇따라 확인되었습니다.

대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결

• 증여일 약 10개월 전 유사 아파트 거래가액을 시가로 인정한 사안
• 평가심의위원회 심의를 거친 경우, 증여일 전 2년 이내 유사재산 거래가액도 시가로 인정 가능
• 상고 기각 (과세당국 승소)

서울행정법원 2025구합52493 판결

• 증여일 약 17개월 전 유사 아파트 거래가액을 시가로 인정한 사안
• 평가기준일 전 2년 이내 + 평가심의위원회 심의를 거치면 시가 인정 가능
• 원고 패소 (과세당국 승소)

시가로 과세되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

이번 판결 사건의 수치를 바탕으로, 부모로부터 아파트 전체를 성인 자녀 1인이 증여받는 가상 사례를 통해 추가 세금 부담을 확인합니다. 공시가격과 유사매매사례가액의 차이가 그대로 과세표준 차이가 되어, 아래 사례에서는 약 1억1,800만원이 더 나옵니다.

(실제 사건은 A씨 2/3 지분, 배우자 1/3 지분으로 각각 분리 계산됩니다. 아래는 개념 이해를 위한 가상 단일 수증자 사례입니다.)

아파트를 증여하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

증여 전에 유사 거래를 직접 조회하고, 감정평가와 지분 분할 증여의 효과를 검토하는 세 가지입니다.

홈택스에서 유사매매사례가액 직접 조회

홈택스(hometax.go.kr) 로그인 후 세금신고 → 상속세 신고 → 재산평가하기·모의계산 → 상속·증여재산 평가하기 → 유사매매사례가액 찾기 메뉴에서 증여 대상 아파트의 유사 거래 이력을 직접 조회할 수 있습니다.

다만, 홈택스에 조회되지 않는다고 완전히 안심할 수는 없습니다. 과세당국은 신고 이후에도 더 넓은 범위의 거래를 자체적으로 확인할 수 있습니다.

감정평가 활용 전략 검토

유사매매사례가액이 높게 형성된 경우, 별도 감정평가를 받아 감정가를 시가로 신고하는 방법을 검토할 수 있습니다. 증여받는 아파트 자체에 대한 매매·감정 등의 가액이 있으면 유사매매사례가액은 적용하지 않으므로(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 단서), 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 유사매매사례가액에 우선합니다. 다만 그 감정가액이 기준금액(법 제61조 등에 따른 보충적 평가액과 유사매매사례가액의 90% 중 적은 금액)에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰한 감정가액으로 평가할 수 있어 납세자의 감정가액이 그대로 인정되지 않을 수 있습니다(같은 조 제1항 제2호 단서). 다만 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 “그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다”(같은 단서 말미)고 정하고 있으므로, 세무대리인과 충분히 협의 후 결정하시기 바랍니다.

지분 분할 증여 효과 검토

아파트를 여러 명에게 지분으로 나누어 증여하면, 각 수증자의 과세표준이 낮아져 적용 세율 구간이 달라질 수 있습니다. 실제로 이번 판결의 사건도 A씨 부부가 각각 2/3·1/3 지분으로 나누어 수증한 구조였습니다. 다만 지분 분할 증여도 유사매매사례가액 적용 대상이 되므로, 사전에 충분한 검토가 필요합니다.