종합소득세 확정신고 안내문 읽는 법 — 한글 신고안내유형 12가지 완전 해설

국세청은 매년 4월 말부터 5월 초에 걸쳐 전년도 귀속 소득 자료를 바탕으로 약 1,300만 명에게 종합소득세 확정신고 안내문을 발송합니다.
안내문 상단에 표기된 “자기조정”, “외부조정”, “성실신고확인”, “모두채움” 같은 한글 명칭이 바로 국세청이 판단한 신고안내유형입니다.

이 표기가 무엇을 의미하는지 모른 채 모바일 홈택스의 안내대로만 버튼을 눌러 신고하면, 받을 수 있는 환급을 놓치거나 반대로 가산세 수백만 원을 물게 되는 경우가 실무에서 자주 발생합니다.
이 글에서는 현재 국세청이 운영하는 12가지 신고안내유형의 의미를 법령 조문과 함께 정리하고, 2026년 5월 신고 시 반드시 확인해야 할 기한과 가산세 구조, 그리고 유형별 대응 전략을 실무 관점에서 설명드립니다.

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안내문은 어디서 어떻게 확인하나요

국세청 신고안내문은 종이 우편, 카카오톡·네이버 알림톡, 홈택스 전자송달 세 가지 경로로 발송됩니다.
2020년 이후 전자송달 신청자가 급증하면서 현재는 상당수 납세자가 모바일 메신저로 안내를 먼저 받습니다.
다만 종이 안내문이 오지 않더라도 신고의무가 면제되는 것은 아니므로, 5월 초에는 반드시 홈택스에서 본인의 신고안내유형을 직접 조회해야 합니다.

홈택스에서 안내문을 확인하는 가장 빠른 경로는 [세금신고] → [종합소득세 신고] → [신고도움서비스 조회] 메뉴입니다.
이곳에서는 납세자의 신고안내유형뿐 아니라 국세청이 수집한 원천징수 자료, 신용카드 매입자료, 사업장 현황자료, 전년도 신고 패턴까지 함께 보여 줍니다.
모두채움 대상자는 ARS 1544-9944를 통해 간편신고가 가능합니다.

안내문에서 반드시 확인할 6가지 항목

안내문을 받았다면 다음 6가지 정보를 먼저 찾아보시기 바랍니다.
이 정보가 본인의 실제 사업 상황과 다르다면 국세청 판단이 아니라 본인의 실제 장부를 근거로 신고해야 합니다.

• 안내문 상단의 신고안내유형 한글 표기(자기조정·외부조정·성실신고확인·모두채움 등)
• 기장의무 구분(복식부기·간편장부)
• 경비율 구분(기준경비율·단순경비율)
• 신고기한(5월 1일~6월 1일 또는 5월 1일~6월 30일)
• 국세청이 파악한 총수입금액
• 납부(환급) 예상세액

신고안내유형 12가지, 한눈에 보는 분류표

국세청 안내문에 표기되는 신고안내유형은 총 12가지로 구성됩니다.
크게 나누면 복식부기의무자(성실신고확인·외부조정·자기조정·복식부기), 간편장부대상자(기준경비율·단순경비율), 모두채움 대상자(모두채움 납부·환급·비사업자·주택임대), 그리고 별도 분류인 성실신고 사전안내로 구분됩니다.
각 유형이 어떤 납세자에게 배정되는지는 「소득세법 시행령」 제208조 제5항이 정한 업종별 수입금액 기준과 제143조의 추계결정 기준이 조합되어 결정됩니다.

기장의무·경비율은 어떻게 결정되나

코드가 결정되는 1차 기준은 업종별 수입금액입니다.
「소득세법 시행령」 제208조 제5항은 업종을 3개 군으로 나누어 복식부기·간편장부 경계를, 제143조는 기준경비율·단순경비율 경계를 각각 정하고 있습니다.
직전 연도(2024년) 수입금액이 아래 금액 이상이면 복식부기의무자, 미만이면 간편장부대상자가 되며, 단순경비율 한도를 넘어서면 기준경비율로 추계하거나 장부를 쓰는 방식으로 전환해야 합니다.

모두채움(납부·환급·비사업자·주택임대) 그대로 신고하면 손해 볼 수 있는 이유

모두채움 서비스는 국세청이 파악한 수입금액과 단순경비율을 적용한 추계 소득금액을 납세자 본인에게 미리 채워 주는 편의 서비스입니다.
문제는 모두채움 신고서가 편리한 대신 본인에게 유리한 공제를 빠뜨린 채 제출되기 쉽다는 점입니다.

모두채움(납부·환급) — 단순경비율이 정말 유리한지 재검토

“모두채움(납부)”는 납부 예상, “모두채움(환급)”은 환급 예상이라는 차이가 있을 뿐 두 유형 모두 단순경비율로 추계된 사업소득자에게 발송되는 안내입니다(옛 F·G 유형).
단순경비율은 업종에 따라 60%에서 90%까지 다양하지만, 배달·대리운전처럼 실제 지출(유류비, 차량 감가상각, 통신비 등)이 단순경비율을 초과하는 업종에서는 장부 신고가 유리합니다.
특히 렌터카를 이용하는 플랫폼 노동자는 렌트비만으로도 수입의 40~50%를 차지하는 경우가 있어 단순경비율로 신고하면 수십만 원의 세금을 더 내게 됩니다.

비사업소득 — 2개 이상 근로자와 연금소득자의 함정

“비사업소득” 유형(옛 T)은 근로소득, 연금소득, 기타소득, 금융소득을 합산해 신고해야 하는 비사업자에게 부여됩니다.
2개 이상의 회사에서 근로소득을 받았거나, 사적연금 수령액이 연 1,500만원을 초과한 경우, 기타소득 합계가 300만원을 초과한 경우가 대표적입니다.
국세청 모두채움은 원천징수자료 기반으로 세액을 산출하지만, 연말정산 때 누락한 의료비·교육비·기부금 영수증이 있다면 종합소득세 신고에서 추가로 공제받을 수 있습니다.

주택임대(분리과세) — 분리과세 vs 종합과세 선택 여지

“주택임대(분리과세)” 유형(옛 V)은 주택임대소득이 연 2천만원 이하인 납세자에게 분리과세(14% 단일세율)를 적용한 안내입니다.
그러나 본인의 다른 종합소득(근로·사업소득 등)이 낮아 종합과세 시 적용 세율이 분리과세 세율보다 낮다면 종합과세를 선택하는 것이 유리합니다.
신고서 제출 시 “종합과세 선택” 체크박스를 한 번만 누르면 자동으로 전환되므로 반드시 비교 계산을 해 보셔야 합니다.

성실신고확인·외부조정·자기조정·복식부기·기준경비율 유형의 기한과 가산세 구조

“성실신고확인”, “외부조정”, “자기조정”, “복식부기” 유형은 복식부기의무자(옛 S·A·B·C), “기준경비율” 유형은 간편장부대상자 중 기준경비율 적용 대상(옛 D)입니다.
이 5개 유형은 모두채움처럼 국세청이 세액을 미리 계산해 주지 않으며, 본인이 직접 장부를 작성하거나 세무대리인의 조정을 받아 신고서를 제출해야 합니다.
기한을 놓치거나 장부 없이 추계로만 신고하면 가산세 부담이 크기 때문에 구조를 정확히 이해할 필요가 있습니다.

기한 — 성실신고확인은 6월 30일, 나머지는 6월 1일

「소득세법」 제70조 제1항은 종합소득세 확정신고기한을 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일로 정하고 있습니다.
「소득세법」 제70조의2 제2항은 성실신고확인대상사업자에 한해 5월 1일부터 6월 30일까지로 1개월을 연장하고 있습니다.
2026년의 경우 일반 납세자는 5월 31일이 일요일이므로 「국세기본법」 제5조 제1항에 따라 6월 1일(월)까지, “성실신고확인” 유형은 6월 30일(화)까지 신고해야 합니다.

신고불성실가산세와 납부지연가산세

기한 내에 신고하지 않으면 「국세기본법」 제47조의2의 무신고가산세와 제47조의4의 납부지연가산세가 부과됩니다.
신고는 했으나 세액을 적게 신고한 경우에는 무신고가산세 대신 「국세기본법」 제47조의3의 과소신고가산세와 납부지연가산세가 적용됩니다(무신고와 과소신고는 동시에 적용되지 않음).
무신고가산세는 무신고 납부세액의 20%(부정행위 40%, 역외거래 부정행위 60%)이며, 복식부기의무자는 수입금액의 7/10,000과 비교해 큰 금액이 적용됩니다.
과소신고가산세는 과소신고세액의 10%(부정행위 40%), 납부지연가산세는 1일 22/100,000으로 연 환산 약 8.03%입니다.

「국세기본법」 제26조의2에 따라 무신고한 경우 부과제척기간이 5년이 아니라 7년으로 연장되며, 부정행위가 결합되면 10년까지 늘어납니다.
기한 내 신고만 해 두면 이후 세액을 수정신고할 수 있지만, 무신고 상태에서는 국세청이 직권결정(「소득세법」 제80조 제1항)할 때까지 불이익이 누적됩니다.
따라서 장부가 완벽하지 않더라도 일단 기한 내에 추정치로 신고한 뒤 수정신고로 보완하는 편이 실무상 훨씬 안전합니다.

성실신고 사전안내를 받았다면 해야 할 3가지

“성실신고 사전안내” 유형(옛 I)은 기장의무나 경비율로 분류된 안내가 아니라, 국세청이 신고 패턴을 분석한 결과 “이번 신고에서 성실신고 여부를 특히 주의 깊게 보겠다”고 사전에 알리는 경고성 안내입니다.
주로 전년도 대비 수입금액이 비정상적으로 감소한 경우, 동종업계 평균 대비 소득률이 현저히 낮은 경우, 현금매출 비율이 높은데도 비용이 급증한 경우 등이 대상이 됩니다.
이 안내를 받았다면 일반적인 신고보다 한 단계 더 꼼꼼한 준비가 필요합니다.

1단계 — 국세청이 제시한 분석 자료 확인

홈택스 신고도움서비스에서 신고 대상자에게 제공하는 신고도움자료에는 주요 탈루·오류 유형 안내가 포함되어 있고, 성실신고 사전안내 대상자에게는 자기검증 검토서식이 추가로 제공됩니다.
여기에는 동종업계 평균 소득률, 전년도 대비 수입금액 변동률, 주요 비용 항목의 이상 징후 등이 담겨 있습니다.
이 자료가 지적한 부분에 대해 본인의 장부상 근거가 있는지 사전에 점검해 두면 향후 해명자료 제출 요구가 와도 대응이 쉽습니다.

2단계 — 수입금액과 비용의 증빙 완비

성실신고 사전안내 대상자의 신고는 현금매출 누락 여부와 가공 경비 여부를 집중적으로 봅니다.
현금영수증 의무발행업종에 해당한다면 10만원 이상 현금거래의 미발행 내역이 없는지, 3만원 초과 거래(기업업무추진비도 3만원 초과, 경조사비는 20만원 초과)에서 적격증빙(세금계산서·계산서·신용카드·현금영수증)을 수취하지 못한 건이 없는지 전수 점검해야 합니다.
가족·친지 명의의 인건비, 실제 용역 제공 없는 지급수수료 등은 가공 경비로 해석될 여지가 큽니다.

3단계 — 세무대리인과의 사전 조정

성실신고 사전안내 대상자는 신고 직후 해명자료 제출 요구서가 발송되거나, 2~3년 내 세무조사 대상으로 선정될 가능성이 다른 유형보다 높습니다.
따라서 혼자 신고하기보다는 세무사·회계사와 함께 업계 소득률과 비교한 근거 논리를 미리 마련해 두는 것이 안전합니다.
특히 부가세 신고 자료와 종합소득세 수입금액이 일치하는지 사전에 맞춰 두는 작업이 가장 중요합니다.

2025년 귀속 신고 전 반드시 확인할 체크리스트

2025년 귀속 종합소득세 신고는 2026년 5월 1일부터 6월 1일(성실신고 대상자는 6월 30일)까지 진행됩니다.
2025년 세법 개정과 플랫폼 노동 환경 변화로 기존과 달라진 항목들이 있어, 신고 전에 본인의 상황에 해당하는 항목을 미리 점검해 두시는 것이 좋습니다.
아래는 실무에서 자주 누락되는 대표적인 확인 항목입니다.

유튜버·크리에이터·플랫폼 노동자

유튜브 광고수익(Google AdSense)은 외환 수취 시점의 환율로 원화 환산한 금액이 수입금액이 되며, 사업자등록 여부와 관계없이 신고 대상입니다.
배달의민족 커넥트, 쿠팡이츠, 카카오T 대리 등의 플랫폼 소득은 각 플랫폼이 국세청에 지급명세서를 제출하므로 홈택스에서 자동 조회됩니다.
해외 플랫폼 수익(AdSense, Patreon, Twitch 등)은 지급명세서가 제출되지 않는 경우가 많으므로 본인이 직접 수입금액을 집계해 신고해야 합니다.

주택임대소득·금융소득 종합과세

주택임대소득은 1주택자의 경우 기준시가 12억원 초과 고가주택의 월세만 과세, 2주택자는 월세 과세가 원칙이지만 2026.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터는 보유 주택이 모두 기준시가 12억원을 초과하면서 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료도 과세 대상이 되며, 3주택 이상은 월세와 간주임대료가 모두 과세됩니다.
주택임대 수입금액이 연 2천만원 이하면 14% 분리과세(주택임대 유형, 옛 V)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
금융소득(이자·배당)이 연 2천만원을 초과하면 전액이 다른 종합소득과 합산되어 누진세율로 과세되므로 원천징수세율 14%보다 세부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

필수 확인 항목 요약

• 안내문 한글 신고안내유형 표기가 전년과 달라졌는지 확인
• 복식부기의무자(외부조정·자기조정·복식부기)로 전환됐다면 장부 작성 또는 외부조정 계약 체결
• 노란우산공제·연금저축·IRP 납입 내역 반영
• 의료비·교육비·기부금 등 연말정산 누락분 추가 공제
• 부가가치세 신고 수입금액과 종합소득세 수입금액 일치 여부 점검
• 국세청이 파악하지 못한 현금매출·해외소득 자발적 반영
• 자녀세액공제, 월세세액공제 등 본인 해당 공제 전수 확인

자주 묻는 질문

Q. 국세청에서 안내문이 오지 않았는데 신고하지 않아도 되나요?

A. 안내문 발송 여부와 신고의무는 무관합니다.
「소득세법」 제70조에 따라 전년도에 종합소득(사업·근로·연금·기타·금융·배당소득 등)이 있는 납세자는 안내문을 받지 않았더라도 5월 1일부터 6월 1일까지 반드시 신고해야 합니다.
홈택스 [세금신고] → [종합소득세 신고] → [신고도움서비스 조회]에서 본인의 신고안내유형을 직접 조회할 수 있습니다.

Q. 모두채움 안내를 받았는데 세무대리인에게 의뢰할 필요가 있나요?

A. 단순 환급 사례(“모두채움(환급)” 유형, 옛 G, 연 수입 1천만원 이하 인적용역 등)는 ARS 또는 모바일 홈택스로 충분합니다.
다만 본인이 노란우산공제·연금저축·의료비 등 추가 공제를 받을 수 있거나, 장부 신고 시 단순경비율보다 더 많은 경비가 인정될 가능성이 있다면 상담을 받는 것이 세금을 줄이는 데 도움이 됩니다.

Q. 신고기한을 놓쳤는데 지금이라도 해야 하나요?

A. 기한후신고라도 반드시 제출하는 것이 유리합니다.
「국세기본법」 제47조의2에 따른 무신고가산세는 20%이지만 기한후 1개월 이내 자진신고 시 50% 감면, 3개월 이내 30% 감면, 6개월 이내 20% 감면이 적용됩니다.
무신고 상태를 방치하면 국세청 직권결정과 함께 부과제척기간이 7년으로 연장되므로 즉시 대응이 중요합니다.

Q. 안내문 한글 신고안내유형이 작년과 달라졌는데 그대로 따라야 하나요?

A. 신고안내유형은 국세청이 수집한 직전 연도 수입금액을 기준으로 자동 분류한 결과입니다.
본인의 실제 수입금액·업종·사업장 수가 국세청 자료와 다르다면 본인의 실제 상황에 맞춰 신고해야 하며, 특히 “기준경비율”·”단순경비율”에서 “외부조정”·”자기조정”·”복식부기”로 바뀌었다면 복식부기 장부 작성이 필요합니다.
변경 사유가 불명확할 때는 관할 세무서 또는 세무대리인에게 확인하시기 바랍니다.

Q. 신고유형이 왜 알파벳에서 한글로 바뀌었나요?

A. 국세청은 2022년 귀속분(2023년 5월 신고)부터 안내문 가독성과 납세자 이해도를 높이기 위해 기존 알파벳 코드(S·A·B·C·D·E·F·G·H·I·T·V)를 “성실신고확인”, “외부조정”, “자기조정”, “모두채움(납부)”, “모두채움(환급)” 등 한글 표기로 전면 개편하였습니다.
구분 체계와 분류 기준은 변경되지 않았으므로, 옛 알파벳 코드와 한글 표기는 1:1로 대응됩니다.
세무대리인이나 국세청 내부 자료에서는 여전히 옛 알파벳이 함께 통용되므로 두 가지 표기를 모두 알아두시면 좋습니다.

Q. 성실신고확인 대상(옛 S 유형)인데 확인서를 제출하지 못하면 어떻게 되나요?

A. 「소득세법」 제70조의2에 따라 성실신고확인서를 제출하지 않고 신고하면 산출세액의 5%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
또한 국세청의 사후검증 및 세무조사 선정 우선순위에 포함될 수 있으므로, “성실신고확인” 유형은 반드시 기한(6월 30일) 내에 세무대리인의 확인을 받아 제출해야 합니다.

주택 임대소득 종합소득세 — 2026년 변경사항 완벽 정리

주택 임대소득에 대한 과세 체계가 2026년 귀속분부터 달라집니다. 가장 큰 변화는 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 보유한 경우 보증금에 대해서도 간주임대료가 과세되는 것입니다. 기존에는 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 간주임대료 과세가 고가 2주택자까지 확대되면서, 반전세 또는 전세 위주로 임대하던 다주택자의 세부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

이 글에서는 주택 수별 과세 대상 판단 기준, 2026년 신설된 고가 2주택자 간주임대료 과세 요건, 분리과세와 종합과세의 유불리 비교, 간주임대료 계산 방법, 등록임대주택의 세제 혜택, 그리고 놓치기 쉬운 건강보험료 피부양자 탈락 문제까지 포괄적으로 정리합니다.

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주택 임대소득, 누가 과세 대상인가 — 주택 수별 판단 기준

주택 임대소득의 과세 여부는 보유 주택 수, 임대 형태(월세 또는 보증금), 그리고 기준시가에 따라 결정됩니다. 주택 수는 부부합산으로 판단하며(「소득세법 시행령」 제8조의2 제3항), 기준시가 12억 원 초과 여부는 과세기간 종료일을 기준으로 합니다(시행령 제8조의2 제5항).

다가구주택은 원칙적으로 1개의 주택으로 봅니다. 다만 구분등기를 한 경우에는 각각 별도의 주택으로 계산됩니다. 또한 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외하는 특례가 적용됩니다(「소득세법」 제25조 제1항 단서).

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2026년 핵심 변경사항 — 고가 2주택자 간주임대료 과세 신설

2026년 귀속분부터 주택 임대소득 과세 체계에 세 가지 주요 변경사항이 적용됩니다.

고가 2주택자 간주임대료 과세 신설

종전에는 2주택 보유자의 보증금에 대해 간주임대료를 과세하지 않았습니다. 그러나 「소득세법」 제25조 제1항 제2호 및 시행령 제53조 제1항(2025년 2월 28일 신설)에 따라, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우 간주임대료가 과세됩니다.

이 규정의 핵심은 과세 여부 판단 기준과 간주임대료 계산 시 차감 금액이 다르다는 점입니다. 보증금 합계 12억 원은 과세 대상 해당 여부를 가리는 기준이고, 실제 간주임대료 계산 시에는 보증금 합계에서 3억 원을 차감합니다.

소형주택 특례 2026년 12월 31일 일몰

전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택을 주택 수에서 제외하는 특례는 2026년 12월 31일까지만 적용됩니다(「소득세법」 제25조 제1항 단서). 일몰 이후 연장 여부가 확정되지 않았으므로, 소형주택을 다수 보유한 임대인은 주택 수 변동에 따른 과세 영향을 미리 점검해야 합니다.

간주임대료 이자율 인하

간주임대료 산정 시 적용하는 정기예금이자율이 2025년 귀속분부터 종전 3.5%에서 3.1%로 인하되었습니다. 이에 따라 동일한 보증금 규모에서도 간주임대료 금액이 소폭 줄어듭니다.

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분리과세와 종합과세 — 어느 쪽이 유리한가

주택 임대소득의 수입금액이 연간 2,000만 원 이하인 경우, 납세자는 14% 분리과세와 종합과세(6~45%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다(「소득세법」 제14조 제3항 제7호, 제64조의2). 수입금액이 2,000만 원을 초과하면 반드시 종합과세로 신고해야 합니다.

분리과세를 선택하는 경우 필요경비율과 기본공제 금액은 사업자등록 및 임대사업자 등록 여부에 따라 달라집니다.

분리과세 세액 계산 예시 — 미등록, 월세 수입 1,200만 원

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간주임대료 계산 방법과 실제 사례

3주택 이상 보유자 또는 2026년부터 과세 대상이 된 고가 2주택자의 보증금에 대해서는 간주임대료를 계산하여 수입금액에 합산해야 합니다. 간주임대료 계산 공식은 「소득세법 시행령」 제53조 제3항 제1호에 규정되어 있습니다.

간주임대료 계산 공식

(보증금 합계 – 3억 원) x 60% x 정기예금이자율(3.1%) – 해당 임대사업 수입이자·할인료·배당금

연간 보유 기준 간편 계산식이며, 정확한 계산은 적수(일수)를 반영합니다.

사례 1 — 3주택자, 보증금 합계 8억 원

사례 2 — 고가 2주택자, 보증금 합계 20억 원 (2026년 신설 규정)

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사업자등록과 등록임대주택의 세제 혜택

주택 임대소득이 발생하면 사업자등록을 해야 합니다. 미등록 시 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과됩니다(「소득세법」 제81조의12). 나아가 등록임대주택으로 등록하면 분리과세 시 필요경비율과 기본공제에서 상당한 혜택을 받을 수 있습니다.

등록 요건

등록임대주택의 세제 혜택을 적용받으려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 지방자치단체와 세무서에 이중등록 완료
• 임대료 연간 증가율 5% 이하 준수
• 법령에서 정한 의무임대기간 충족

등록 혜택과 미등록 비교

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건강보험료 피부양자 탈락 — 놓치기 쉬운 부담

주택 임대소득 과세는 소득세 부담만의 문제가 아닙니다. 임대소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환될 수 있으며, 이 경우 별도의 건강보험료 부담이 발생합니다.

피부양자 자격 기준

건강보험 피부양자로 유지되려면 아래 소득 요건과 재산 요건을 모두 충족해야 합니다(「국민건강보험법」 제5조 제2항, 같은 법 시행령 제41조, 같은 법 시행규칙 별표 1의2).

소득 요건 — 다음 두 가지 모두 충족

• 연간 소득 합계 2,000만 원 이하(시행규칙 별표 1의2 제1호 가목)
• 사업소득이 없을 것(같은 호 나목). 다만 사업자등록이 없고 사업소득 합계가 연 500만 원 이하이면 사업소득이 없는 것으로 보는 특례가 있으나, 주택임대소득이 있는 경우에는 이 특례가 적용되지 않음(같은 호 나목 단서 제1호)

재산 요건 — 다음 중 하나 충족

• 재산세 과세표준 합계 5억 4,000만 원 이하(시행규칙 별표 1의2 제2호 가목 제2호)
• 재산세 과세표준 합계 5억 4,000만 원 초과 9억 원 이하이면서 연간 소득 합계 1,000만 원 이하(같은 호 가목 제1호)

주택임대소득은 「소득세법」 제19조 제1항 제12호에 따른 부동산업 사업소득에 해당합니다. 원칙적으로 사업소득이 없을 것 요건을 충족하지 못하지만, 분리과세를 선택한 경우에는 분리과세 방식으로 계산된 사업소득금액을 기준으로 피부양자 자격을 판단합니다(「국민건강보험법 시행규칙」 제44조 제3항, 「소득세법」 제64조의2 제2항). 사업소득금액이 0이 되는 수입금액 기준은 아래와 같습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 주택 임대소득세를 내야 하나요?

A. 1주택자는 해당 주택의 기준시가가 12억 원을 초과하는 경우에만 월세 수입이 과세됩니다. 기준시가 12억 원 이하 1주택의 월세 수입은 비과세이며, 1주택자의 보증금에 대한 간주임대료는 기준시가와 관계없이 비과세입니다.

Q. 2026년 고가 2주택자 간주임대료 과세는 언제 신고하나요?

A. 2026년 귀속분부터 적용되므로, 2027년 5월 종합소득세 확정신고 시 처음 반영됩니다. 기준시가 12억 원 초과 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우 해당됩니다.

Q. 소형주택 특례가 2026년에 끝나면 어떻게 되나요?

A. 전용면적 40제곱미터 이하, 기준시가 2억 원 이하 소형주택을 주택 수에서 제외하는 특례는 2026년 12월 31일에 일몰됩니다. 연장되지 않으면 2027년 귀속분부터 소형주택도 주택 수에 포함되어, 3주택 이상 판정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

Q. 간주임대료 계산 시 보증금에서 차감하는 금액은 얼마인가요?

A. 간주임대료 계산 시에는 보증금 합계에서 3억 원을 차감합니다. 고가 2주택자의 과세 여부 판단 기준인 12억 원과 혼동하기 쉬우나, 실제 계산 공식에서 차감하는 금액은 3억 원입니다. 산식은 (보증금 합계 – 3억 원) x 60% x 3.1%입니다.

Q. 주택 임대소득 사업자등록을 하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?

A. 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과됩니다. 또한 분리과세 시 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원만 적용되어 등록임대주택 대비 세부담이 높아집니다.