2026년 세제개편안 종합부동산세 — 과세대상·기본공제·세율 개편 전후 비교
정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 「2026년 세제개편안」을 확정·발표했습니다.
종합부동산세는 이번 개편에서 과세대상·기본공제금액·공정시장가액비율·세율·세액공제·세부담 상한이 한꺼번에 조정되어, 세액 산출 과정의 거의 모든 단계가 바뀝니다.
관통하는 기준은 하나입니다. 거주하는 1주택은 부담을 덜어주고, 거주하지 않는 보유 주택의 부담은 정상화한다는 것입니다.
이 글은 발표된 개편안 중 종합부동산세 관련 주요 항목을 골라 현행 규정과 개정안을 표로 대조하고, 각 항목의 적용 시점을 정리한 것입니다.
개별 항목을 따로 보면 체감이 어렵지만, 세액 산출 순서대로 이어 보면 왜 같은 주택인데 결과가 크게 달라지는지가 드러납니다.
아직 확정된 개정이 아닙니다.
본문의 "개정안"은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안의 내용으로, 법률 개정사항은 정기국회 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다.
국회 논의 과정에서 세율·한도·시행시기가 달라지거나 항목 자체가 수정·삭제될 수 있으므로, 이 글의 개정안 내용을 근거로 확정적인 의사결정을 하시면 안 됩니다.
주요 개정사항만 발췌했습니다.
2026년 세제개편안은 전 세목에 걸쳐 있으며, 종합부동산세 안에서도 토지분 세율 조정, 주택신축용 토지 합산배제 확대, 특례주택 관련 조정 등 이 글에서 다루지 않은 항목이 있습니다.
또한 양도소득세 개편(장기보유특별공제 이원화, 기본공제 확대, 다주택 중과 한시완화, 매입임대·상생임대 특례 조정)은 분량 관계로 2026년 세제개편안 양도소득세 편에서 따로 다룹니다.
개편의 축 — 종부세 산식의 어느 단계가 바뀌는가
종합부동산세는 여러 단계를 거쳐 계산됩니다.
이번 개편안은 그 단계 대부분을 동시에 손댔기 때문에, 항목을 하나씩 따로 보면 체감이 어렵습니다.
산출 순서에 개정 항목을 얹어 보면 구조가 한눈에 들어옵니다.
| 산출 단계 | 현행 | 개정안이 바꾸는 것 |
|---|---|---|
| ① 과세대상 판정 | 기본공제 초과분 | 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과부터 과세 |
| ② 기본공제 차감 | 1세대 1주택자 12억원 / 그 외 9억원 | 거주 여부로 14억·9억·4억+α로 분화 |
| ③ 공정시장가액비율 | 60% | 70% 또는 80%로 인상 |
| ④ 세율 적용 | 주택 수(2주택 이하 / 3주택 이상)로 차등 | 주택 가액 기준으로 일원화, 6~12억 구간 인상 |
| ⑤ 세액공제 | 연령별 + 보유기간별, 한도 없음 | 보유공제를 거주공제로 전환, 금액 한도 신설 |
| ⑥ 세부담 상한 | 직전연도 보유세의 150% | 200%로 상향 |
적용 시점을 볼 때 유의할 점이 하나 있습니다.
개편안의 적용시기는 "2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분"으로 표현되지만, 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 실제로 처음 개편 내용이 반영되는 것은 2027년 6월 1일 기준으로 과세되어 2027년 12월에 고지·납부되는 분입니다.
| 적용 시점 | 주요 변화 |
|---|---|
| 2027년 (2027.6.1. 기준 과세분) |
과세대상 14억원, 기본공제 14억·9억·4억+α, 공정시장가액비율 70%, 세율 중간 단계(1·2주택 0.5~3.5%), 세액공제 거주 전환 중간 단계 및 한도 800만원, 세부담 상한 200%, 납부유예 요건 완화, 조정대상지역 일시적 2주택 2년 |
| 2028년 이후 | 공정시장가액비율 80%(3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자), 세율 주택 가액 기준 완전 일원화, 세액공제 거주공제만 적용 및 한도 600만원 |
과세대상과 기본공제금액 — 14억·9억·4억으로 갈립니다
현행 「종합부동산세법」 제8조 제1항은 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외의 개인에게 9억원의 기본공제금액을 적용합니다.
개정안은 1세대 1주택자의 기본공제를 거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 갈라놓고, 다주택자의 9억원은 거주주택 가액 비중만큼만 적용되도록 바꿉니다.
| 구분 | 현행 | 개정안(2027년~) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 · 거주 | 12억원 | 14억원 |
| 1세대 1주택자 · 비거주 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외(다주택자 등) | 9억원 | 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액) |
| 법인 | 기본공제 없음 | 좌동 |
과세대상 자체도 함께 조정됩니다.
1세대 1주택자는 보유주택 공시가격 합계액이 14억원(시가 약 20억원)을 넘어야 종합부동산세 납세의무자가 되고, 그 외의 경우는 현행과 같이 공시가격 합계액 9억원(시가 약 13억원) 초과분부터 과세됩니다.
다주택자의 산식은 다소 낯설지만 구조는 단순합니다.
기본공제 9억원 중 4억원은 무조건 적용되고, 나머지 5억원은 전체 주택가액에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중만큼만 공제된다는 뜻입니다.
아래는 정부 문답자료에 제시된 계산 사례입니다.
2채 중 1채에 거주하는 경우: 4억원 + (5억원 × 10억원 ÷ 20억원) = 6.5억원 공제
어느 주택에도 거주하지 않는 경우: 4억원 공제
[전제] 공시가격 10억원 주택 3채를 보유한 3주택자
3채 중 1채에 거주하는 경우: 4억원 + (5억원 × 10억원 ÷ 30억원) ≒ 약 5.7억원 공제
어느 주택에도 거주하지 않는 경우: 4억원 공제
부부가 1주택을 공동소유하는 경우 개별 납부와 1세대 1주택자 특례 신청 중 유리한 쪽을 고를 수 있는데, 개편안에서는 그 차이가 커집니다.
개별 납부 시에는 거주하면 각 9억원, 거주하지 않으면 각 4억원이 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원이 공제됩니다.
1주택과 상속주택·지방 저가주택 등 특례주택을 함께 보유하는 경우 거주 여부는 특례주택이 아닌 기존 1주택을 기준으로 판단하되, 일시적 2주택의 신규주택에 한해 그 주택에 거주해도 거주로 인정합니다.
공정시장가액비율 60%에서 70%·80%로 인상
종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계액에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다.
현행 「종합부동산세법」 제8조 제1항은 이 비율을 60%에서 100% 범위에서 시행령으로 정하도록 하고 있고, 실제 시행령상 비율은 60%입니다.
개정안은 법률상 하한을 60%에서 70%로 올리고, 실제 적용 비율도 단계적으로 인상합니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외) | 60% | 70% | 80% |
| 그 외(1세대 1주택자, 지방 1·2주택자 등) | 60% | 70% | 70% |
공정시장가액비율은 과세표준 전체에 곱해지는 값이라 인상 효과가 가장 직접적입니다.
2주택자가 조정대상지역 주택 1채와 비조정대상지역 주택 1채를 소유한 경우에도 조정대상지역 주택 보유자에 해당하여 80%가 적용될 수 있으므로, 주택 수만이 아니라 소재지도 함께 확인해야 합니다.
세율 체계를 주택 수에서 주택 가액 기준으로 일원화
현행 세율은 2주택 이하와 3주택 이상을 나누어 과세표준 12억원 초과 구간부터 중과세율을 적용합니다.
개정안은 이 주택 수 기준 차등세율을 단계적으로 폐지하고, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 금액만으로 세율을 결정합니다.
아울러 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.
| 과세표준 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 모든 주택 |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1·2주택 | 3주택 이상 | 1·2주택 | 3주택 이상 | ||
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 6억 이하 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과 12억 이하 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 초과 25억 이하 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% | 2.0% |
| 25억 초과 50억 이하 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% | 3.0% |
| 50억 초과 94억 이하 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% | 5.0% |
| 법인(단일세율) | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% | 5.0% |
세율 일원화는 다주택자에게만 불리한 개편이 아닙니다.
3주택 이상 보유자 입장에서는 12억원 초과 구간의 세율이 그대로 유지되지만, 1·2주택자 입장에서는 12억원 초과 구간 세율이 1.3%에서 2.0%로 오르는 결과가 됩니다.
공시가격이 높은 1·2주택 보유자일수록 세율 인상과 공정시장가액비율 인상이 겹쳐 체감 부담이 커집니다.
1세대 1주택 세액공제 — 보유공제에서 거주공제로
현행 「종합부동산세법」 제9조는 1세대 1주택자에게 연령별 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간별 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합해 최대 80%까지 세액공제를 적용하며, 공제금액에 한도가 없습니다.
개정안은 보유기간별 공제를 거주기간별 공제로 전환하고, 공제금액 한도를 신설합니다.
연령별 공제는 현행 그대로 유지됩니다.
| 구분 | 현행 | 2027년(중간 단계) | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 기간 공제 기준 | 보유기간 | 보유공제와 거주공제 중 높은 공제율 | 거주기간 |
| 5년 이상 10년 미만 | 20% | 보유 10% / 거주 20% | 거주 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% | 보유 20% / 거주 40% | 거주 40% |
| 15년 이상 | 50% | 보유 25% / 거주 50% | 거주 50% |
| 연령별 공제 | 20% / 30% / 40% | 좌동 | 좌동 |
| 공제율 한도 | 80% | 80% | 80% |
| 금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
거주 여부에 따른 격차는 정부 문답자료의 사례에서 뚜렷하게 드러납니다.
같은 시가 45억원(공시가격 30억원) 주택을 보유한 70세 납세자라도, 10년을 거주했는지 보유만 했는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
(공시가격 변동 없음 가정, 종합부동산세는 농어촌특별세 포함 금액)
10년 거주 — 공제율 80% 유지
2026년 154.9만원 → 2027년 200.3만원 → 2028년 281.3만원
10년 보유·미거주 — 공제율 80% → 60% → 40%
2026년 154.9만원 → 2027년 614.6만원 → 2028년 1,019.1만원
반대로 공시가격이 높지 않은 거주 1주택자는 개편 후 부담이 오히려 줄어듭니다.
기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어나는 효과가 공정시장가액비율 인상 효과를 상쇄하기 때문입니다.
아래는 정부 문답자료 별첨의 60세·10년 거주 1세대 1주택자 사례입니다.
시가 20억원 수준(공시가격 15억원)
종합부동산세 27.6만원 → 10.8만원(약 16.8만원 감소) / 보유세 합계 370.5만원 → 353.7만원
시가 30억원 수준(공시가격 20억원)
종합부동산세 91.0만원 → 76.0만원(약 15.0만원 감소) / 보유세 합계 573.4만원 → 558.4만원
세부담 상한 200%와 납부유예 확대
현행 「종합부동산세법」 제10조와 제15조는 해당 연도 보유세 상당액(재산세 + 종합부동산세)이 직전연도 보유세 상당액의 150%를 넘으면 그 초과분을 부과하지 않도록 하고 있습니다.
개정안은 이 상한을 200%로 올립니다.
주택분과 토지분 모두 해당되며, 2027년 납세의무 성립분부터 적용됩니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 세부담 상한 | 직전연도 보유세 상당액의 150% | 200% |
세부담 상한 인상은 그 자체로 세금을 늘리는 규정은 아니지만, 다른 개편의 완충장치를 걷어내는 효과가 있습니다.
기본공제 축소·공정시장가액비율 인상·세율 인상·세액공제 축소가 겹치면서 산출세액이 크게 오르는 경우, 현행 150% 상한이라면 걸러졌을 증가분이 200%까지 그대로 부과됩니다.
단일세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체에는 세부담 상한이 적용되지 않습니다.
반면 납부 부담을 덜기 위한 납부유예 요건은 완화됩니다.
현행 「종합부동산세법」 제20조의2는 1세대 1주택자, 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 종부세액 100만원 초과, 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)를 모두 충족할 것을 요구합니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 소득 요건 | 총급여 7천만원 이하 (종합소득금액 6천만원 이하) |
총급여 8천만원 이하 (종합소득금액 7천만원 이하) |
| 고령·장기거주 유형 | 없음 | 신설 — 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고, 직전연도 총급여 또는 종합소득금액 대비 당해연도 보유세 비중이 10% 이상인 경우 |
| 보증보험 활용 | — | 납세보증보험증권을 담보로 제공하면 보험료를 한도로 납부유예 이자상당가산액 감면 |
일시적 2주택 특례기간 단축과 거주기간 인정 특례
조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축
현행은 1주택자가 신규주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%), 납부유예를 적용합니다.
개정안은 조정대상지역 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우에 한해 이 기간을 2년으로 단축합니다.
| 종전주택 | 신규주택 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 3년 | 2년 |
| 그 밖의 조합 | — | 3년 | 3년(현행 유지) |
적용 시점은 조정대상지역 주택을 2026년 8월 4일 이후 새로 취득한 경우로서, 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터입니다.
2026년 8월 3일 이전에 주택 또는 분양권·조합원입주권을 취득했거나, 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용됩니다.
양도소득세도 같은 방향으로 단축되지만 적용 기준일이 달라(2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분) 각각 확인이 필요합니다.
양도소득세 쪽 개편 내용은 양도소득세 편에 정리했습니다.
부득이한 사유 등의 거주기간 인정
세액공제와 기본공제가 모두 거주 기준으로 바뀌면서, 거주하지 못한 사정을 감안하는 보완장치가 함께 마련됩니다.
종합부동산세에서는 아래 두 가지가 거주기간으로 인정되며, 세액공제의 거주공제율 계산과 기본공제 산정 시 거주용 주택 해당 여부 판단에 적용됩니다.
- 1년 이상 계속 거주 중인 주택에서 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전한 기간(최장 3년) — 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료를 요하는 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 해외체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양 등
- 재개발·재건축으로 취득한 신축주택의 공사기간 2분의 1 — 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택에 한정
거주기간 인정 사유는 양도소득세와 종합부동산세의 적용 범위가 다릅니다.
양도소득세는 위 두 가지에 더해 특례주택 보유기간과 등록임대주택 임대기간까지 인정하지만, 종합부동산세는 위 두 가지만 인정합니다.
또한 열거된 사유 외에도 "이와 유사한 사유로 볼 수 있는 경우"는 과세관청이 개별 사안별로 사실관계를 검토해 인정할 예정입니다.
유형별 실무 체크리스트와 확정까지 남은 절차
개편의 방향은 뚜렷하지만, 같은 자산 규모라도 거주 여부와 주택 소재지에 따라 결과가 갈립니다.
보유 유형별로 지금 확인해 둘 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
거주 중인 1세대 1주택자
- 공시가격 합계가 14억원 이하이면 2027년 이후 종합부동산세 과세대상에서 벗어납니다
- 공시가격 20억원 안팎까지는 기본공제 상향 효과로 부담이 오히려 줄어들 수 있습니다
- 거주기간이 10년·15년을 넘기면 세액공제율이 40%·50%로 올라가므로 거주 이력 관리가 실익이 큽니다
- 다만 세액공제 금액 한도(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)가 신설되어 고가주택은 공제율이 유지되어도 공제액이 잘릴 수 있습니다
보유만 하고 거주하지 않는 1주택자
- 기본공제가 12억원에서 9억원으로 낮아지고 세액공제의 보유공제가 2028년 사라져 부담 증가폭이 가장 큽니다
- 부득이한 사유에 해당하는지, 재개발·재건축 공사기간 인정 대상인지를 먼저 확인해야 합니다
- 거주 전환이 가능한 상황이라면 2027년 이전에 실거주를 시작하는 것이 유리할 수 있습니다
다주택자
- 기본공제 산식이 거주주택 가액 비중으로 바뀌므로, 어느 주택에 거주하는지가 공제액에 직접 영향을 미칩니다
- 조정대상지역 주택을 1채라도 보유하면 공정시장가액비율 80% 대상이 될 수 있어 소재지 확인이 필요합니다
- 2028년 세율 일원화로 3주택 이상 보유자의 12억원 초과 구간 세율은 유지되지만, 공정시장가액비율 인상으로 과세표준이 커집니다
- 세부담 상한이 200%로 올라 전년 대비 급증분이 그대로 부과될 수 있습니다
공동명의·일시적 2주택
- 부부 공동명의 1주택은 개별 납부와 1세대 1주택자 특례 신청 중 유리한 쪽을 매년 다시 계산해 보아야 합니다
- 2026년 8월 3일 이전 취득분 또는 계약금 지급분은 종전 3년 규정이 적용되므로 증빙을 보관해야 합니다
- 1세대 1주택자 특례와 납부유예는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 적용됩니다
발표된 개편안이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
과세대상·기본공제금액·세율·세액공제·세부담 상한·납부유예는 모두 「종합부동산세법」 개정사항이므로 정기국회 심의·의결을 거쳐야 하며, 이 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.
공정시장가액비율은 법률상 범위를 개정한 뒤 구체적 비율을 시행령으로 정하는 구조여서, 최종 비율은 시행령 개정 단계에서 확정됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 이번 종합부동산세 개편은 언제부터 실제로 반영되나요?
A. 개편안의 적용시기는 "2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분"으로 표현되지만, 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 실제로는 2027년 6월 1일 기준으로 과세되어 2027년 12월에 고지·납부되는 분부터 반영됩니다.
공정시장가액비율 80%와 세율 완전 일원화, 세액공제 한도 600만원은 그 이듬해인 2028년부터 적용됩니다.
Q. 1주택인데 거주하지 않으면 기본공제가 얼마가 되나요?
A. 개정안에 따르면 1세대 1주택자라도 해당 주택에 거주하지 않으면 기본공제금액이 현행 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.
반대로 거주하는 경우에는 14억원으로 상향되어, 거주 여부만으로 기본공제 차이가 5억원에 달합니다.
다만 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정될 예정입니다.
Q. 다주택자 기본공제 산식이 어떻게 되나요?
A. 기본공제 9억원 중 4억원은 그대로 적용되고, 나머지 5억원은 주택 공시가격 합계액에서 거주주택 공시가격이 차지하는 비중만큼만 공제됩니다.
예를 들어 공시가격 10억원 주택 2채 중 1채에 거주하면 4억원 + (5억원 × 10억 ÷ 20억) = 6.5억원이 공제되고, 어느 주택에도 거주하지 않으면 4억원만 공제됩니다.
Q. 종합부동산세가 늘어나는데 거주 1주택자도 부담이 커지나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다.
정부 문답자료 사례에 따르면 60세·10년 거주 1세대 1주택자가 시가 20억원 수준(공시가격 15억원) 주택을 보유한 경우 2028년 기준 종합부동산세가 27.6만원에서 10.8만원으로 줄어듭니다.
기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어나는 효과가 공정시장가액비율 인상 효과를 상쇄하기 때문이며, 공시가격이 높아질수록 이 상쇄 효과는 작아집니다.
Q. 세액공제 한도가 생기면 고령 장기거주자도 불리해지나요?
A. 공제율 한도 80%는 그대로지만 공제금액이 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제한되므로, 산출세액이 큰 고가주택 보유자는 공제율을 다 채워도 공제액이 잘립니다.
정부 문답자료 사례에서 시가 70억원 수준(공시가격 50억원) 주택을 보유한 70세·10년 거주자는 한도 적용 전 공제액이 2,000만원을 넘지만 실제로는 600만원만 공제됩니다.
반면 산출세액이 크지 않은 경우에는 한도에 걸리지 않아 영향이 없습니다.
